2007年美国次贷危机爆发。这次危机很快蔓延到银行及其他金融机构，引发金融市场和金融机构的系统性危机。多家商业银行、贷款公司、保险机构、对冲基金纷纷倒闭、破产，金融机构信贷萎缩，过去长期存在的流动性过剩，一夜之间变成了流动性不足。美国金融危机很快传递到实体经济中，美国三大汽车公司：通用、福特、克莱斯勒，纷纷要求政府注资，以缓解财务困境。美国股市方面，在人们美国经济不抱任何信心的打击下，也遭到重创，道指从危机前的13000多点，跌至目前的7000点左右。　　 在美国金融危机的影响下，从欧洲到亚洲、大洋洲，世界任何一个国家和地区，世界经济的各个领域和部分都笼罩在经济危机之中，几乎无一幸免。世界遇到了近百年空前严重的金融危机和经济危机，并且这次危机还在发展和蔓延。那么，这次危机爆发的根源是什么?它的引发点何在?它是在什么背景下产生和发展起来的，如何传播到世界各地?各种因素、各个市场和各国经济之间又如何互相影响、互相推动，最终形成了空前规模的世界金融危机?这些问题，所有生活在这个世界的人们都在思考。　　 我个人一直在从事金融工作，也涉及到房地产业务，这一问题自然引起我极大兴趣和关心，这是我选题的主要目的。　　 这次金融危机始于美国次贷危机。次贷危机爆发于2007年，但它是美国房地产投融资体制多年积累的矛盾的总爆发。上世纪30年代的大萧条，不仅使美国经济遭受重创，也让许多家庭失去了住房。在此后的半个多世纪中，美国联邦和各州政府通过各种政府干预，建立了一整套房地产投融资体系，通过住房信贷、税收优惠、公共住房、合作建房等途径，试图让美国人实现人人有房的“美国梦”。　　 上世纪70年代以来，金融自由化、金融创新和金融全球化加速发展。在美国和其他许多发达国家，资产证券化、金融自由化、衍生金融工具在房地产领域得到了充分、完整的运用。“911”恐怖袭击以后，美国又出现了IT产业泡沫破裂的严重打击。为避免美国经济陷入严重的经济衰退，美国政府加快了房地产投融资体制改革，重点是推动以出售住房为主的投融资体制。金融机构不断降低信贷标准，推出了各种类型的次级按揭贷款产品。在次级按揭贷款的支持下，美国有200多万家庭拥有了自己的住房，其中不少购房者是毫无偿还能力、信用声誉极差的人。这种投融资体制，在利息很低、房价又不断上涨，房地产投资最盈利且又无风险的时候，是可以维持的。但是，市场经济规律表明，没有任何投资是永远无风险的，也没有任何一个行业可以获取长期超额利润。一旦利率上升，房价下跌，众多的次贷购房者便面临违约、“断供”，甚至失去对抵押物的赎回权，银行则面临信贷紧缩，信用危机，从而引发了次贷危机。可见，次贷危机是美国金融危机和全球金融危机的引爆点。　　 我国房地产投融资体制经历了一个漫长的发展过程。改革开放前，在计划经济体制下，我国的房地产完全是计划经济的产物。由于国家财政能力有限，用于建设住房的资金匮乏，居民住房难的问题长期得不到解决。改革开放后，我国实行社会主义市场经济改革，取消了住房的实物分配，随着住房制度的该给，开始建立房地产市场和房地产投融资体制。90年代，我国的房地产业进入了一个迅速发展时期，房地产业的规模迅速扩大，房地产业的地位和作用不断加强。但与此同时，房地产金融的发展则显得相对滞后，资金的供给渠道单一，银行信贷几乎是房地产开发建设资金的唯一来源，从而使得商业银行成为了风险的最终承担者。资本市场发展不均衡，房地产企业直接融资渠道有限，房地产信贷的二级市场不发达，房地产金融的风险监管体制亟待健全。在美国次贷危机出现后，对我国房地产市场也形成了巨大冲击。如何完善我国房地产投融资体制，既防止房地产市场“泡沫化”，又防止房地产市场可能出现的硬着陆，是摆在中国政府面前的两难境地，对此论文作者提出了政策建议。　　 在研究方法上，本文主要采用比较研究的方法，对美国、英国、日本、德国、新加坡和中国香港等国家(地区)的房地产投融资体制进行了研究，分别阐述了这些国家和地区房地产投融资体制的特点、形成的原因和背景。　　 从房地产投融资体制的类型看，美国是以直接融资为主，债券市场非常活跃，房地产信贷的二级市场很发达，住房贷款支持证券以及在此基础上进一步创新出来的各种信用衍生工具得到了充分发展。与此同时，金融监管的滞后，也使得房地产金融的风险没有得到及时有效的管理，终于引发了波及全球的次贷危机。　　 日本的房地产投融资体制中，政策性住宅金融制度对于房地产市场的发展起到了重要作用。同时，日本在上世纪90年代以来经历了严重的房地产危机和股市危机，资产泡沫破裂给经济带来了长期深远的影响。　　 英国政府在提供住房、租房和社会住房方面都发挥着重要的作用。互助型的住房信贷合作社、住房协会等，能够帮助购房者的解决资金问题。然而，进入21世纪，英国房地产市场成为了欧洲房价上升最快的区域，美国次贷危机发生后，英国的房地产市场和金融市场也遭受了沉重的打击。　　 中国香港的房地产投融资体制体现为直接融资和间接融资都比较发达，房地产信贷在银行业务中的比重很大。上世纪90年代末，由于房地产市场的过度膨胀引发的泡沫破裂，使得香港的房地产市场和金融市场在亚洲金融危机中都受到很大的影响。　　 其他两个国家，德国是以互助型住房金融机构为主体，而新加坡的房地产投融资制度中最有特色的就是政府主导型下强制储蓄型的公积金制度。本文对以上两个国家的主要特色进行了简要的介绍。　　 美国次贷危机发端于房地产市场，其矛盾的积累与美国房地产投融资体制的改革有着密切的联系。本文专章介绍了美国次级按揭贷款的产生和发展，梳理了次贷危机发生和发展的内外部原因，重点分析了次贷危机对美国经济及世界经济的重大影响。　　 本文也运用了实证与规范研究相结合的研究方法。分析了我国房地产投融资体制演变的过程以及存在的问题，结合当前的经济形势，提出了如何改进和完善我国房地产投融资体制，积极稳妥地实现房地产市场的“软着陆”，既要发挥房地产业在拉动经济、带动需求方面的作用，又要防止房地产泡沫的膨胀和破裂对经济产生冲击。　　 此外，本文还采用了宏观与微观研究相结合的方法。结合本人在商业银行的工作实践，分析了我国商业银行房地产信贷风险管理的现状和不足，并就如何改进提出了建议。