伴随着我国政府对住宅市场调控的力度不断加大,我国商业地产迎来了一个全面发展的黄金时期,商业地产租金不断上涨,给开发商和投资者带来了越来越大的吸引力。目前大中城市核心区域土地越来越匮乏,土地成本不断攀高,开发商根据土地成本和利润最大化两个基本要素,商业地产项目开发逐渐从高层向超高层演变。由于超高层地产项目存在开发周期长、投入大、风险多等特点,加上我国超高层地产项目的起步晚,相关开发运营管理经验不够成熟,造成超高层地产项目开发中成功的案例并不多,部分开发商存在追大求全、追新求洋赶时髦的心态,没有认真的做好前期策划,而把重点放在建设阶段,经常造成项目在建设期出现资金链断裂,建成后运营阶段入不敷出的局面,不仅使开发商陷入债务缠身的泥沼,而且造成极大的浪费,甚至给经济社会的发展造成了不良影响和沉重负担。本文结合对超高层地产项目的前期策划实践,对超高层地产项目如何在建设期内实现现金流平衡；如何有效缩短投资回收时间；如何在既有的规划条件下优化产品提升售价,获取更大利润；如何实现短期销售和中长期持有变现的均衡发展；如何在项目开发初期考虑后期运营过程中的问题,减少相关的投入；如何整合上下游资源优势塑造优质的品牌形象,有效提高产品附加值等方面进行重点探讨和研究。通过对超高层地产项目前期策划全过程的梳理,摸索超高层地产的项目定位、市场分析、产品定位、规划设计、经济测算、运营分析等方面的实际操作步骤和关键问题,从而为实现超高层商业地产项目的价值最大化提供一些前期策划和开发的基本思路。