近年来,由于房地产市场发展的过度投机,房价呈现出畸形增长的趋势。为了控制房价的过快上涨,国家和地方政府陆续出台了一系列的房控政策。但在现实生活中,为了追求房屋增值的巨大利益,旨在规避房控政策的房屋借名登记情形愈演愈烈,由此引发的纠纷也成为社会关注的焦点。房屋借名登记是指房屋的实际出资人与出名人达成借名协议,以出名人的名义购买房屋,并将房屋登记在出名人名下,但由出资人实际占有使用房屋的行为。《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)第9条规定,我国不动产物权的变动以登记为其生效要件,即一般情况下房屋的实际购买人和登记人应是一致的,房屋所有权归属的认定以不动产登记簿记载的内容为依据。但是,在房屋借名登记的情形中,由于借名登记事实的存在,房屋登记的物权与事实的物权产生了分离,也就是登记在不动产登记簿上的权利人与事实购房人是不同的。当双方针对房屋产生纠纷诉至法院时,若继续按照不动产登记的公信力与推定力判定房屋的最终归属,无疑会损害事实购房人的购房利益。在房屋借名登记行为中,房屋所有权归属的判定乃是核心难题,其中涉及到借名协议的效力、房屋权属登记以及不动产登记效力等诸多方面。虽然房屋借名登记行为在实践中已经相当普遍,但我国法律对此并没有明确的规定,学者对该行为的性质以及法律效果的认定也没有一个统一的见解,实务中不同的法院也存在着不同的审判意见。针对这个问题,笔者通过对实务中房屋借名登记行为所涉及的相关法律问题进行总结分析,结合域内外地区学者对房屋借名登记行为的探讨研究,试图为得出合理认定房屋产权归属的一般性结论提供法理上的依据。本文主要分四个部分:第一部分,案例引入。引用两个判决结果不同的案例,通过案例中当事人的主张以及法院的判决结果分析房屋借名登记引发的纠纷状况及争议焦点,探究当前该类案件的司法处理现状。第二部分,房屋借名登记中借名协议的性质及效力。首先,总结大陆学者和台湾学者对借名协议性质的认定,其中台湾学者倾向于采“无名契约说”,大陆学者普遍认同该协议为无名合同,当然也存在着一些不同见解。在分析过程中得出自己对于借名协议性质的观点,即借名协议系属无名合同,且与委托合同比较相近,可参照适用《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)中关于委托合同之相关规定。其次,在列举了学术界和实务界对借名协议效力的不同观点的基础之上,分析阐述笔者自己的观点,即应具体分析借名登记的原因以及房屋的性质进行不同的认定。第三部分,房屋产权登记的效力及借名登记问题。笔者首先对我国房屋登记的制度以及不动产登记的公信力和推定力的特征等进行了阐述,指出不动产登记效力在房屋借名登记情形中的适用;其次结合我国现行《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》(以下简称《物权法解释(一)》)的相关规定以及实务界和学术界的相关见解,论证不动产登记的效力不应该被绝对化;最后,笔者在上述分析论证的基础上,探讨了房屋借名登记行为中由借名登记引发的有关登记的相关问题。第四部分,房屋借名登记中的物权归属之确定。综合前面三部分对房屋借名登记行为所涉及的法律问题的分析,笔者分别从借名协议有效和无效两个方面来论证房屋权属的确定。首先,借名协议无效时,借名人原则上不能取得房屋的物权归属。其次,在借名协议有效的情况下,还要区分是否涉及善意第三人利益的情形。在不涉及善意第三人的情形下,借名人在充分证明了自己是事实购房人的前提下,原则上可以取得房屋的所有权。但在涉及到善意第三人的情形中,由于牵涉到了市场交易等动态因素,法律此时更倾向于保护交易中的善意第三人的利益,因此事实权利人不能以登记错误来主张第三人返还原物,只能承受丧失物权的不利后果。