我国土地市场随着经济体制改革的不断深入,正在发生着深刻的变化,做好房地产市场的土地价值关系,这与现有土地的国民经济生活息息相关,科学合理的土地价值评估,能够充分保障现有土地所有者的核心利益,并能保证土地的高效集约利用,使其发挥出更多的价值,也让新的土地所有权获得者不必付出额外的成本。多方共赢不仅是土地流转主体的核心要求,也是保障整个社会和谐稳定发展的需要,从而避免更多因土地流转而衍生的社会问题。剩余法用于地价评估的一种方法,它是通过核实房地产的开发成本,来确定土地价格,从而确定地价在房地产总价值中所占比重的估价方法。应用剩余法对房地产中包含的地价进行正确评估,不光有利于房地产评估机构和政府相关部门合理核定商品房开发所消耗开发商的实际成本,还有利于制定和评估合理的商品房价格。同时对于那些按优惠政策价格购买的公共住房在上市交易中收取土地出让金金额时,也起到十分重要的作用。本文在介绍土地价值估计方法的基础上,采用主成分分析方法,与回归方法相结合,对土地价值估计剩余法加入了现金流量折现部分的回归。本文建立了主成分回归模型,并且使用主成分回归模型文对建成后以出租、出售为目的的不同楼价进行了预测。本文结合理论与实际,选取现实中真实存在的房地产项目进行验证和分析,在案例分析时,通过实证分析预测了土地价值,通过对比分析,比较了本文采用主成分回归法改进后的现金流量折现剩余法。文章研究结论为,使用主成分回归后修正的剩余法明显优于市场法对土地价值的估计。具体结论:现有的土地价值计算方法存在着不足,还有可以改进的余地;使用主成分回归方法,在剩余法的基础上,加入现金流量法可以提高剩余法的精度;西安市劳动力数量、西安市生产总值、贷款利率、居民家庭人均收入四个因素会对以出租为目的的土地价值产生影响;西安市生产总值、居民家庭人均收入、新增保障性住房面积、人均住宅建筑面积、房地产开发投资额、西安市商品房销售价会对以出售为目的的土地价值产生影响;使用主成分回归后修正的剩余法明显优于市场法对土地价值的估计。