我国在2019年前使用的租赁准则（下文简称旧CAS21）划分的依据是风险报酬模型,按照该模型租赁业务分为经营租赁与融资租赁两种模式。在经营租赁的模式下,租赁资产将不被计入资产负债表内,因此经营租赁具有表外披露的特征。而以实质重于形式为核心的融资租赁,则被归入资产负债表内进行反映。旧国际租赁准则（下文称IAS17）与我国的旧CAS21趋同,以此划分的租赁业务使全球有大量的租赁业务通过经营租赁的模式游离于表外。在租赁行业快速发展的当下,旧CAS21具有许多弊端,并产生许多问题。根据国际会计准则理事会于2016年1月13日公布的《国际会计准则第16号一一租赁》（下文称IFRS16）将于2019年1月1日正式启用。自2006年我国发布新企业会计准则以来,我国一直保持与IFRS趋同。IFRS16发布将成为旧租赁准则更新改革的依据与助力。即IFRS16发布后,我们也将CAS21修订计划提上日程,在2018年1月发布新的企业会计租赁准则（下文称新CAS21）修订征求意见稿,并在2018年12月正式发布新CAS21。通过新CAS21与IFRS16做对比可以发现,两者内容趋同。新CAS21进一步深化资产定义,明确资产中使用权特性,基于资产使用权特性的完善,原经营租赁模式下资产将进通过资本化,重新进入资产负债表中。零售行业目前仍然以大量门店阵地战式经营为主要经营策略,而其中租赁更是作为零售行业轻资产战略的关键,可以说零售行业具有大量租入资产（门店、仓库等）且占总资产比例高,租赁期限长等特点,那么租赁准则的修订势必会对零售行业带来最为直接的影响。因此,本文将选取Y连锁超市为案例分析对象,分析新CAS21对零售业的财务影响。案例分析部分将分析在应用新旧CAS21下Y连锁超市经营租赁业务的会计处理方式、财务报表的数据以及重要财务指标的不同,并分析新CAS21带来的变化使零售业的财务行为发生什么样的改变。通过案例分析可以发现新CAS21对于企业的会计处理提出了更高的要求,直观上恶化了当期的经营状况。由此建议Y连锁超市在新CAS21全面实施后,调整资本性投入策略,提高门店自有率,增加租赁费用的管控,改变以往粗犷式经营模式,实现精细化管理,以最终达到提升经营效益的目的。