自美国次贷危机以来,在促内需、保增长的大背景下以及政府宏观调控的刺激下,我国房地产开发投资额保持高速增长,复合增长率近乎达到20%。在宽松货币政策之下,出于对利润的追逐,房地产企业趁势盲目扩大融资规模和投资力度,多种方式向银行申请更多信贷。无序开发所积累的结果便是房地产大量积压,周转率下降,银行所承担的坏账风险显著增加。但与此同时,企业实际经营管理绩效并未使得这些信贷资金产生真正的经济附加值,很多高杠杆房企陷入借新债还旧债的恶性循环中。一旦资金链断裂,房地产泡沫破裂,企业将陷入资不抵债的危机,资产价格将大跌,银行信贷将变成坏账,这两大行业的联动危机将触发系统性金融风险的爆发。所以,维护金融安全,控制资金流入房市以抑制泡沫已迫在眉睫。如何衡量杠杆的使用效果、识别风险并正确使用杠杆使其产生正面价值,这对于高杠杆的房地产企业而言至关重要。本文将以恒大地产集团作为案例,以其为代表分析高杠杆房企所面临的发展问题和风险,并将以万科地产为对比案例进行分析,对恒大类房企的“何去何从”予以借鉴。研究结果表明,高杠杆的外源式规模增长模式是难以维系企业长久发展的,尤其是当财务杠杆用到一定程度之时,企业经营效益无法支撑借款成本,若不及时改变资本结构,企业将面临破产危机。而低杠杆的内生式规模增长模式才是房地产企业实现可持续增长的根本之道。所以,房企在发展过程中,不应盲目追求规模,更应注重企业经营活动效益的提高,尤其是内生增长率即净经营资产收益率,实现稳定、有效的规模增长。对于恒大类房企,降杠杆不仅是政策要求,更是企业发展的内在需要,是维护我国金融安全、保证不发生系统性风险的必然选择。