近年来国家实施一系列宏观调控政策,房地产行业的常规融资也被纳入监测之下,融资难的问题在一定程度上阻碍了房地产行业的发展。房地产企业开始寻求多样化的融资渠道,将目光投向了房地产投资信托基金（REITs）。房地产投资信托基金最早于1960年出现在美国,已经成为国外房地产市场一种成熟的融资工具。2002年我国第一支房地产投资信托基金在香港联交所上市,自此我国REITs开始发展起来。但从理论上来说,我国的REITs并非真正意义上的REITs,目前存在很多问题亟需解决,税收问题就是主要问题之一。本文主要研究对象是我国房地产投资信托基金存在的税收问题以及解决对策,希望能够解决税收障碍进而推动我国REITs的进一步发展。本文内容包括绪论在内共分为五章:第一章为绪论部分,介绍了本文的研究背景及研究意义,对国内外关于REITs的研究文献进行分析,梳理本文研究思路与文章结构,最后说明文章的创新点以及不足之处。第二章为房地产投资信托基金的理论分析。介绍了房地产投资信托基金的理论基础,对房地产投资信托基金的概念及分类进行分析,引入国外的信托导管理论及信托实体理论为之后所得税的改进提供基础,结合我国税收公平原则及效率原则两大基本原则分析了解决REITs税收问题的重要性。第三章为我国房地产投资信托基金的税收政策与风险特征分析。在理论层面分析我国房地产投资信托基金在已有税收政策下的税收处理,从交易参与者的角度分析其中的风险特征。之前的学者对房地产投资信托基金的税收问题主要集中在所得税,但是营改增之后金融产品也纳入增值税征税范围,因此本文的理论分析覆盖到企业所得税、增值税、土地增值税、印花税等多个税种。第四章为房地产投资信托基金的案例分析。在理论分析的基础上,结合我国具体案例——保利地产租赁住房REITs案例分析具体实务中的涉税处理,通过理论和案例分析,得出我国REITs存在税制缺失、税负沉重、重复征税、纳税义务不明确等问题。第五章为我国REITs税收问题改进建议。通过分析美国、澳大利亚、新加坡等国家的REITs税收政策,借鉴他们的成功经验,包括明确REITs的法律地位、给予适度有条件的税收优惠,并根据我国实际国情,结合税收公平与效率原则、信托导管理论对我国REITs税收问题的解决提出建议对策,一是要加快我国REITs立法进程,二是从具体税种入手提出改进建议。