房地产,亦称为不动产。是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。经济的发展往往伴随着大量建筑物的兴起,房地产业的发展是经济发展的必然结果,同时也能对经济发展起到极为重要的推动作用。房地产业作为第三产业的一个重要部门,不但能创造较高的增加值,而且能创造巨大的就业机会。房地产业在发展过程中所需要的巨额投资是总需求的一个重要组成部分,它直接影响的行业达到50多个。因此,房地产业往往在经济发展过程中举足轻重,起到支柱产业的作用。房地产是构成社会财富的重要内容,为整个社会经济、社会活动的开展提供了重要的和基本的构成要素,它的发展是推动工业化和城镇化的重要力量。房地产业对国民经济和社会发展具有稳定、长远的影响。目前,房地产业在许多国家和地区成为支柱产业,占GDP的比重在10%以上。据统计,美国的不动产价值约占国民总财富的四分之三,其中土地占23.2%,建筑物占50%。英国房地产价值约占国民总财富的73.2%。目前,房地产业在许多国家和地区成为支柱产业,占GDP的比重在10%以上。例如,美国房地产增加值占GDP的比重,1987至2000年都维持在11%~12%之间。几个经济发达的州,房地产增加值占GDP比重更是高达14%~15%;2000年,美国加州的房地产增加值高达2090亿美元,占当地生产总值比重为15.5%;纽约州2000年房地产增加值达到1110亿美元,占当地生产总值比重为13.9%。20世纪90年代中后期,日本为10%,中国台湾地区为11%,中国香港特区为19%,韩国为8%。从我国情况来看,房地产业已成为国民经济的重要组成部分。在许多城市和地区,房地产已成为经济发展的重要引擎。在上海,房地产业从2000年启动以来,房地产增加值占GDP的比重逐步上升,2004年达到了8.4%;2005年尽管受到房地产宏观调控的影响,这一比重有所下降,但仍保持在8%以上的水平。全社会建筑面积已超过6亿平方米,如以每平方米5000元计,总价值达3万亿元以上。由此可见,房地产业在国民经济发展总规模中占有极其重要的地位。然而,房地产业由于受到内生和外在的影响,形成一定的周期波动,所引发的一些问题也是不容忽视的。上海房地产当前主要面临以下问题:房地产业发展与资源条件不足的矛盾;住房供给结构与消费需求结构局部失衡的矛盾;住房价格波动严重影响住房消费扩大的矛盾;住房资源的不公平现象加剧的矛盾;住房社会保障体系建设滞后的矛盾。因此,正确把握上海房地产周期波动规律,充分发挥房地产业在国民经济中的地位和作用,减小房地产周期波动带来的负面影响,这是本文研究的目的。本文以宏观经济中周期波动理论为理论基础,通过经济周期与房地产周期相互关系、中外房地产周期波动比较、上海房地产周期波动分析的系统研究,提出了减小上海房地产周期波动的路径。本文共分六章,主要内容包括:第一、第二章是本文的基础理论部分。通过问题提出以及对经济周期、房地产周期相关理论进行综述和分析,为房地产周期波动分析提供了理论基础。第三、第四、第五章是本文的重点。第三章通过比较研究揭示了国外房地产是市场作用于房地产周期,中国房地产是政策作用于房地产周期,中国区域房地产是市场和政策双重作用于房地产周期的判断。第四章运用实证分析,通过翔实的数据资料,客观反映了上海房地产周期波动。在完全计划体制下的房地产周期波动是很微弱的,在计划为主、市场为辅下的房地产周期波动有一定的反映,在市场为主、计划为辅下的房地产周期波动反映比较明显,在市场经济条件下的房地产周期波动则表现为非常敏感。第五章运用数学模型方法,对上海房地产周期波动进行分析,同时对未来周期波动进行预测。第六章提出了缓解上海房地产周期波动的路径。通过对房地产宏观调控的绩效分析和国外经验,认为提高房地产宏观调控的绩效就是要尽快解决中低收入家庭的住房问题;认为通过积极调整住房结构和稳定房地产投资规模,使房地产市场管理进一步完善,从而实现房地产业与社会经济的和谐发展。