房地产业已从黄金十年进入了白银时代,市场由卖方市场进入了买房市场,我国除了北上广等一线城市,大多区域与城市的房地产市场目前处于供大于求局面,二级市场的楼盘营销竞争日趋激烈。房地产项目开发建设前期定位策划作用日益显现,其直接关系到项目开发进程、经营目标的实现,乃至整个项目运营的成败。别墅项目作为一种中高端、改善型居住产品,其受众面较小,具备购买力的客群偏少,而目前的市场供给远大于市场需求,仅沈阳棋盘山板块的别墅存货,在新增供给为零情况下,需要约4-6年才能去化完毕。造成这种局面原因较多:经济减速、行业不景气,一个重要且关键原因在于项目前期定位策划。从目前别墅项目供给情况来看,同质化严重、配套不足、受众面窄、开发无序、营销策略不系统,这与别墅项目前期定位策划直接相关。根据当前别墅市场现状,本文总结归纳出别墅项目前期定位策划存在问题,主要包括:对市场发展趋势判断不准、产品同质化严重、项目选址错误、设计建造偏离前期定位、建筑风格选用不当、客群定位错位、产品配置与客群不对位、园区配套无差异化、园林价值不被认可、营销策略滞后、定位策划成果无标准。针对上述问题,本文运用定位策划相关理论,采用理论分析与实证研究、定性和定量相结合的研究方法,较为系统地对别墅项目前期定位策划进行了深入研究,提出系统解决思路。文章设定别墅项目前期定位策划逻辑框架,保证前期定位策划实施上逻辑合理性;明确别墅项目前期定位策划各阶段的成果及具体内容,有效指导房企的项目开发运营;编制别墅项目前期定位策划实施计划模板,提高经济效益和工作效率;归纳别墅项目前期定位策划各阶段实施要点,保证别墅项目前期定位策划的精准性、有效性和系统性。以此提升房企别墅产品的市场竞争力,让客户买到符合自身需求的产品,优化资源配置,促进社会经济健康发展。