按照国际衡量标准,我国早在本世纪元年就已迈入老龄化社会。随着我国老龄化程度的日益加深,社会养老资源的总量匮乏、质量不高、分配不合理导致养老形势不容乐观,老龄化问题已成为社会各界关注焦点之一。养老市场化是为老年人提供养老产品和服务的重要手段。养老地产是养老产业的细分市场和重要载体,在当前社会环境下,呈现蓬勃发展之势。但养老地产投资规模大、回收期长,风险高、产业链长、涉及行业众多、利益相关者博弈复杂,传统的“全能型开发商”因专业经验及能力等问题难以独自完成。相比于发达国家养老地产的发展水平,我国养老地产行业仍处于探索起步阶段,普遍存在着产品定位不清、商业模式模糊与持续性弱、盈利难、养老层次不高、服务跟不上、体制机制滞后等问题。国内各大房企及部分保险资本虽己涉足养老地产,但其对应的商业模式仍处在探索阶段,尚未有成熟的、可复制的商业运作模式。因此,构建一套适合我国国情的养老地产商业模式具备重要的现实意义。本文使用价值链作为商业模式构建的分析工具,基于价值链整合视角构建了“阶段特征突出,多模式主次结合”的养老地产商业模式。本文通过对现有养老地产运作现状的分析,总结当前养老地产面临的问题,从养老地产内部、纵向、横向价值链三个角度全面考虑,厘清价值链各环节主体和价值活动,分析了价值链在养老地产中成本控制、资源整合以及差异化战略当中的作用,总结出聚焦型商业模式、整合型商业模式、合作竞争型商业模式三种养老地产商业模式。又由养老地产延续的长期性和各阶段的复杂性可知,养老地产各阶段有其主要的生产任务,因而商业模式在不同阶段呈现不同主次。论文的研究成果主要在于通过养老地产内部、纵向、横向价值链整合分析,创新性地提出了“阶段特征突出,多模式主次结合”的养老地产商业模式,同时针对文中总结得出的养老地产开发、运营、盈利中所遇到的问题,设计了养老地产商业模式中的盈利模式。然后,根据研究成果提出了有针对性的对策建议。综上,本文充实和完善了我国养老地产商业模式方面的理论研究,弥补了我国养老地产商业模式不清、持续性弱的不足,为我国养老地产商业模式研究提供新的探索思路与借鉴,对我国养老地产的行稳致远的发展起到了启示作用。