Z公司拟进入K市、在C片区进行首个项目开发,当地自然资源条件优越,同时可嫁接康养产业的国际优势资源。故该项目的成功开发,将具有极其重要的战略意义,且不同于传统房地产开发项目而被赋予了“产城融合”的城市价值高度。作为进驻K市的首个项目,在楼面地价高企的背景下,如何借助极优的自然资源并结合自身的产业优势、如何运用STP战略方法从而做好市场细分及选择、继而在充分考虑差异化竞争策略的前提下精准项目定位、打造项目核心竞争力、引领产业地产蓝海,确保项目经营可行,将是本研究中亟需解决的首要问题。本文中,笔者力图基于STP营销战略这一市场营销的核心和灵魂,以K市C项目为例,探讨如何分析、研究、推导出项目市场细分、选择及定位。具体而言,首先,通过对STP营销战略的理论研究历史和现状,以及该战略相关的市场细分、目标市场选择及产品定位等各环节进行了全面回顾,为项目研究提供了理论基础和方法指引;然后,对房地产业、康养产业等专业概念进行了概念解读和背景阐述,对红海战略与蓝海战略、核心竞争力、差异化战略等理论基础进行了进一步解读,成为本次研究的基石;再后,综合运用公开资料查阅、十余位政府及业内人士深访、25个在售项目的实地市场调研、180余位消费者问卷及访谈等方法,借助SWOT分析、问卷调查及量价交叉分析等工具,对C项目进行了详细研究,为后一步的研究结论提供了必要保障;最后,通过一系列具有逻辑性的分析和推导,得出项目细分市场的占位及明确定位,从市场、项目本体和客群三个方面的研究来回答本项目能不能做、做什么产品、如何做的问题。K市地处云贵高原中部,自古享有"春城”的美名,作为Y省省会、是国家历史文化名城、重要的旅游商贸城市,是中国西部地区重要的中心城市之一、也是滇中城市群的核心。同时,作为中国沿边开放城市,"一带一路”战略桥头堡,中国面向东南亚、南亚开放的门户城市,在中国的对外开放格局中有着举足轻重的作用。通过对K市城市定位、发展规划以及经济环境的研究发现,K市城市发展能级不断提高,整体经济平稳向好,交通立体网络基本呈现,作为城市发展载体的房地产业发展潜力大,而目前房地产政策调控环境相对宽松,是外来房企进场的好时机。加上其独特的地理位置、优美的自然风光和悠长的历史文化,其在康养宜居方面具有国内首屈一指的先天优势。通过康养大健康产业、休闲度假、商业零售、文化娱乐和生活居住等功能的组织,K市尤其是C片区将建设成为集康养宜居、休闲文娱、旅游观光、文化艺术、创意研发、特色居住等多功能复合的为一体化城市片区,也必将成为以康养大健康产业为龙头的房地产开发热土。通过对C项目的本体属性、规划指标、中观土地市场、微观竞争格局和竞品项目的研究,对市场细分及选择、目标客群锁定及调研等方面进行了一系列的客观分析,提出C项目“立足K市、面向全国、走向世界”的市场占位,将项目整体定位于“城市会客厅·全国健康乐活示范区”,充分利用紧邻滇池的自然资源优势、按城市型康养主题大规模中低密项目为目标,构筑以疗养、医旅的文化产业链为发展的有机生态链,全面搭建城市康养集群、微度假商业街区、K12教育体系、三个生态半岛等资源,打造一座集休闲、娱乐、旅游、康养、医疗、教育培训、居住等复合功能为一体的健康活力社区,完全超越竞争、开创蓝海、引领细分市场。