随着2012年我国劳动力人口增长出现拐点,预示着依靠劳动力贡献的人口红利发展模式面临转型,必须寻找新的经济增长点。我国城镇化进程已出现明显放缓的趋势,未来一个时期城乡规划的发展将由单一的“增量规划”转变为“存量规划”与“增量规划”并存的局面。在这种时代背景下,我国既有住区更新作为存量规划的主要内容之一,发展潜力巨大。同时,既有住区更新也面临居民协商困难、共有产权模糊以及更新机制内耗严重等多方面的困境。究其根本原因,与缺乏一个促进多方合作、明晰权利义务、健全组织机构的制度框架密不可分。如何发挥制度优势来应对更新中面临的困境是解决“存量规划”多方面问题的关键,对发挥各经济主体优势、推动城市更新可持续发展具有极为重要的意义。尽管在今后短时期内由政府主导进行既有住区更新的局面不会发生根本性改变,但在面临基层工作时,积极引导居民和市场有序进入更新体系已成为一种趋势。传统自上而下的更新体系不利于除政府外的其他经济主体进入:无法做到承诺可信与相互监督从主观上造成既有住区民主文化氛围的缺失;信息壁垒的存在与准入机制的缺失从客观上造成多元主体参与动力不足;制度体系单一导致从单中心向多中心运作机制的转变困难。在新制度经济学理论的支撑下,论文提出既有住区自组织更新的路径,区别于以往自上而下的城市更新方式,强调通过多中心合作与博弈,逐渐由他组织向自组织制度变迁的过程。自组织过程有利于推进既有住区从无序到有序、从低阶到高阶的演进,对住区更新面临的各种复杂情况迅速做出反应,极大地降低既有住区更新的交易成本,促进多个经济主体合作博弈,并将自组织的过程作为制度经验作用于日后的更新和治理决策中。本文通过拓展个案法和序贯访谈法将既有住区更新改造和治理的7个案例作为样本观察对象,以新制度经济学的相关研究方法作为理论分析工具,围绕既有住区的更新过程展开研究,试图通过分析制度转变的前提、动力和保障机制3个方面来研究既有住区更新改造和治理的技术路径,为日后的既有住区更新制度渐进、可持续的变迁过程提供分析依据和理论方法,并解释制度变迁过程中可能面临的难题。论文主要内容包括发现问题、理论建构、个案规律推演以及技术路径研究四个部分:第一,发现问题部分。在背景调查的基础上,重点论述了我国既有住区更新政策发展面临的主要问题及其成因,包括缺乏互信互利的社会民主文化导致的协商困境、共有财产权和成员权被漠视导致的产权模糊以及更新系统无序导致的机制内耗严重三个方面,并对其成因——制度困境进行深入剖析。第二,理论建构部分。首先从历史进程角度对既有住区更新制度的自组织发展方向进行了推演,并对自组织系统进行分析,判断政府将完成从“管理”向“服务”角色的转变;其次对既有住区更新政策的研究对象——制度安排进行了解释,从国家层面、科层制和居民层面分别对其制度逻辑进行分析,确立了制度是影响既有住区更新的核心要素;在此基础上,对既有住区更新的综合性内涵加以阐述,明确了其经济、社会和人文等多方面的目标,最终达到城镇空间协调发展的终极目的;最后,对运用的理论工具——新制度经济学相关理论进行介绍,引入制度研究的方法论。第三,假设——个案研究——规律推演部分,为论文的核心内容。论文首先强调承诺与监督对既有住区形成互信互利社会文化的重要性,并指出营造集体行动社区文化的“三步走”路径;其次,阐述通过博弈和重构促进既有住区连续、自主转化的制度变迁,分析产生合作博弈的经济制度条件;最后,试图通过组织和协商,建立自组织更新的多中心运作机制。在规律推演的过程当中,分别从社会文化、经济体制和政策机制三个方面入手,用“三位一体”的视角来进一步分析既有住区当中集体行动的困境及其成因,并利用相关的理论工具,试图通过改变其系统变量来降低内部交易费用,推进合作博弈,满足多个相关经济体的需要。第四,自组织技术路径研究。论文将规律推演部分进行归纳,分别对既有住区更新困境的3个方面进行技术路径研究:首先,可信承诺和互相监督在促进既有住区居民的合作方面起着至关重要的社会文化作用;其次,既有住区制度选择和变迁是通过一系列变量互相作用而推进的;最后,多中心的运作模式更能发挥各方面经济主体的作用。综上所述,论文以既有住区更新制度为研究对象,力求达到以下3个方面的创新:(1)突破传统城市研究方法,用新制度经济学的理论工具研究既有住区中各相关利益主体博弈和合作的规律;(2)通过个案扩展解释我国既有住区现状更新困境产生的根本原因;(3)总结既有住区更新的自组织技术路径。通过以上3点,推动我国既有住区自组织更新的发展进程,对同类更新问题分析具有重要的参考价值。