2021年是中国公募REITs元年,六月我国第一批9支基础设施公募REITs火热发行,时隔五月,第二批公募REITs紧接上市。面对REITs这新兴产品,我国的投资者表现出极大的热情。事实上,REITs早已在外国市场发展了五六十年,如今已成为全球金融市场第四大类资产。但我国在二十一世纪初才开始探索REITs,期间碍于各种因素只在香港市场做了一些探索,没有在内地市场进行实质的推行,直到2021年才实现突破。基础设施REITs类型丰富,涉及的底层资产类型不同评估REITs价值所适用的方法也不同。本文选取了在首批公募REITs中占比较重的产业园REITs作为研究对象,希望通过研究评估产业园REITs价值的方法,来帮助市场更好地发现产业园公募REITs的投资价值。研究的前提是了解,本文的主要内容之一就是系统地阐述REITs的相关概念与特点,梳理我国REITs市场发展历程,分析产业园REITs的影响因素,通过与成熟REITs市场比较发现我国公募REITs市场的不足与局限。本文认为REITs可以很好地分散投资组合风险,是一种可以帮助投资者以较低的成本获取长期且稳定收益的投资产品。但我国金融市场建设尚不完善,为了绕开法律限制,首批公募REITs设置了多层管理结构,这会影响基金管理效率,同时税收支持政策的不足也让我国REITs产品无法展现出应有的税收优势。本文还分析了产业园REITs的收益构成以及影响基金收益的关键因素。根据之前的理论学习,结合产业园REITs的收益特征和成熟REITs市场的经验,认为收益法中的营运现金流折现模型是适用于产业园REITs价值评估的,所以本文搭建了可以评估产业园REITs价值的预期收益计算公式和营运现金流折现模型。因为任何资产投资都具有不确定性,所以为了减少不确定性因素对价值评估结果的影响,本文还对可能影响产业园REITs价值的不确定因素进行了分析,并采用蒙特卡罗模拟有针对性地对产业园REITs价值评估模型中受不确定性影响较大的参数进行预测,构建了基于蒙特卡罗模拟的产业园REITs价值评估模型。本文选择博时招商蛇口产业园REIT作为案例,分别用普通营运现金流折现模型和蒙特卡罗模拟改进过的营运现金流折现模型对蛇口产园REIT进行价值评估,通过比较分析评估结果,认为蒙特卡罗模拟可以很好的消除复杂不确定因素和收益法评估过程中人为主观因素的影响。此外,研究中发现产业园REITs价值对底层物业租金增长率波动有较大的敏感性,认为基金管理人要协同资产管理人在维持正常出租率的情况下尽可能地保证租金收入合理增长,为REITs产品价值提供支撑。本文的创新之处,一是较全面的概述了我国基础设施公募REITs的发展现状与产品特点,并为我国公募REITs市场的未来发展提出了相关建议;二是运用了蒙特卡罗模拟对传统收益法估值模型进行了改进,为产业园REITs估值实践提供了更优的解决方案;三是补充了国内在产业园REITs价值研究相关领域的空白。但本文研究仍有许多不足之处,希望未来我国公募REITs信息披露可以完善,增加价值评估结果的准确性,也希望我国REITs市场可以蓬勃发展,有学者可以站在较宏观的角度研究影响产业园REITs价值的因素,比如行业政策、税收优惠政策、利率变化和管理者能力等。