随着我国经济快速发展,城市化过程中城市资源、公共基础设施区域间差异增大,城市内部住宅价格差距增大的现象愈发明显。住宅价格影响着住宅产业与住宅市场的走向,同时也反映了复杂的社会关系和经济关系,因此,住宅价格已经成为国民关注的焦点问题。住宅价格影响因素纷繁复杂,是由宏观方面因素(社会、经济、政策等)和微观方面因素(建筑、区位和邻里等)合力所致的产物,且具备典型性空间地理分异特征。为揭示成都市住宅价格空间分异规律及其影响因素,本文以成都市中心城区11个区为研究区域,在ArcGIS、BIGEMAP、SPSS和GWR等软件的技术支持下,选取成都市2018年5854个住宅小区的成交均价及相关18907个POI数据,从微观因素角度出发,对住宅价格做出全面分析诊断,解析其空间分布特征,构建了HPM与GWR模型,结合模型结果,并将回归系数与行政区域相叠加,可视化各影响因素对住宅价格的影响程度,得到了以下结论:(1)成都市住宅价格空间集聚显著,住宅价格中心南移明显,各方向分异性明显。住宅价格趋势分析表明,各方向上住宅价格呈倒“U”型分布,房价呈现出“中间高、周边低”的特征。住宅价格表面分析表明,成都市住宅价格整体呈现不规则的环式结构和“北低南高”的扇形结构,住宅价格由北向南呈梯度增高特征,南延线周边最为明显,并出现多个峰值中心,峰值区域中的“金融城”、“华阳-万安-兴隆”区域住宅价格高于40000元/㎡。住宅价格剖面分析表明,成都市住宅价格各方向差异明显,其中东、西北和北三个方向的剖面线变化幅度较小;南、西南、东南方向上变化幅度最大,南向剖面线峰值达到40000元/㎡以上;西向、东北向剖面线起点与终点距离较远、起伏较多,峰值凸起相比其他方向剖面线更尖锐。(2)成都市住宅价格各影响因素的显著程度表现各异,正相关、负相关也存在明显差异。HPM研究表明,容积率已经对住宅价格影响不显著;住房房龄、地铁站距离、CBD距离对住宅价格影响呈现负相关,CBD距离的负向影响最显著达到-0.314;物业费、绿化率、公交站数量、商场购物中心距离、银行金融距离、学校教育距离、综合医院距离、政府事业单位距离、风景名胜距离对住宅价格的影响呈现正相关,绿化率正向影响最显著,达到0.781。(3)成都市住宅价格各影响因素对住宅小区价格的影响并不是简单的、线性的,而是存在着复杂的空间差异,各因素综合作用影响着住宅小区的房价。GWR模型标准差排序为,CBD距离>公交站数量>绿化率>地铁站距离>风景名胜距离>物业费>商场购物中心距离>政府事业单位距离>综合医院距离>学校教育距离>银行金融距离>容积率>住房房龄,CBD距离的标准差为0.607460,是13个影响因素中最大的,说明住宅价格与CBD的距离区位差异最大。(4)根据成都市住宅价格空间分异及其影响因素的分析,科学、客观的认识到成都市住宅价格分异的规律,探寻各影响因素对住宅价格的影响情况,可以使政府相关职能部门了解并掌握住宅价格分异规律,实行科学管控、各方向上“因城施策”、推进旧城改造及城市规划建设,促进房地产市场稳健发展。