信贷约束导致的贷款困境是当前农村经济发展的首要障碍。为了解决农村融资难题,推动农村经济健康快速发展,2014年,中央一号文件提出要在保障农户宅基地用益物权的基础上,在全国选择若干试点,审慎稳妥地推进农村住房财产权的抵押、担保和转让。由此可见,农村住房抵押贷款已被视为有效服务"三农"的重大创新举措之一。在全国农村住房抵押贷款试点中,江苏新沂试点地区成效较为显著。基于此,本文以江苏新沂为典型案例,主要的内容和结论如下:研究内容一:农村住房抵押贷款产品合约分析本文从试点地区农村住房抵押贷款的开展背景入手,梳理新沂市农村住房抵押贷款的发展历程,并从借款人、抵押品、价值评估以及贷款审核等对产品合约进行详细分析。可知,试点地区贷款发展经历了初始阶段、发展阶段以及瓶颈阶段这三大阶段。研究内容二:农村住房抵押贷款产品供给意愿分析根据对2012年与2014年试点地区68名和72名样本信贷员的实证分析,采用对比分析法,研究信贷员对农村住房抵押贷款供给意愿变化,并分析外部环境改变后信贷员供给意愿变化,剖析制约农村住房抵押贷款发展的因素。可见,随着农村住房抵押贷款的发展,信贷员对农村住房抵押贷款的供给意愿有所下降,农村住房这一抵押品对信贷员降低借款人门槛作用逐渐减弱。信贷员放贷更为谨慎,对农村住房的要求更为严格。此外,产权不明晰是阻碍农村住房抵押贷款进一步发展的首要原因。现阶段,加大政府扶持力度对信贷员供给意愿提升最为显著。研究内容三:农村住房抵押贷款产品风险分析本文首先分析试点地区农村住房抵押贷款存在的风险类型,继而采用案例分析法分析试点地区典型违约案例,最后揭示试点地区农村住房抵押贷款运行中实际存在的风险及其成因。可见,农村住房抵押贷款存在信用风险、法律风险、处置风险等风险;试点地区贷款实际运行过程中还存在贷款质量难以把控、农户信用普遍较低、流转机制存在不足、风险分担无法到位、保障机制存在缺失等问题。最后,基于前文研究内容,归纳得出主要结论,并针对制约农村住房抵押贷款发展的具体因素提出切实可行的政策建议。