自2010年起,公共租赁住房(简称公租房)建设量占我国保障房建设任务的比重逐年上涨,成为我国保障性住房体系的重要组成部分。公租房的保障对象主要是城市外来务工人员、应届毕业生等即不满足廉租房要求又无法负担经济适用房的城市“夹心层”。公租房投资量大、回收期长、收益低,如何有效引入社会资金参与,改变目前主要由政府财政投入建设的现状是公租房融资问题研究的重点。通过对当前公租房发展现状以及引入房地产投资信托(REITs)的公租房融资方法进行深入研究指出,我国目前公租房租金定价偏高,不利于充分发挥公租房保障性质,公租房的租金水平应该下调,在此背景下,通过直接引入REITs参与公租房项目的融资会导致REITs的收益率偏低,无法满足投资者的需要,在实践中无法发挥出吸引社会资金投入的作用。以此为背景,本文进行了一下研究：首先,结合对公租房项目成本结构的分析,本文提出了公租房土地不再采用无偿划拨方式提供,而是按市场价格入股公租房项目,再引入REITs对公租房项目进行收购,REITs获得公租房项目的全部所有权,政府获以土地出让获得的收益成立公共租赁住房补贴基金(下称补贴基金),基金按全国社保基金模式运营,由补贴基金对REITs进行补贴,以提高REITs收益率,吸引社会资金参与公租房项目的建设和运营这一REITs在公租房融资中的运作模式。其次,本文详细介绍了应用补贴基金的REITs在公租房融资中的运作模式,提出了在现有市场、法律环境条件下,REITs可以采用由封闭式基金发起再转为上市开放式基金的模式设立,补贴基金按全国社保基金的管理模式进行运营。并分析了这一运作模式对于政府、投资者、公租房承租人三方收益的影响,认为应用了补贴基金的REITs运作模式能够减轻政府资金压力、提高投资者收益并且适度降低公租房承租人负担,以及加强公租房项目的风险控制,同时,公租房项目股权由政府转移至以REITs为代表的社会投资者,有利于公租房项目建设运营效率的提高。再次,将应用了补贴基金的REITs运作模式与无补贴基金的REITs运作模式同时应用于重庆市公租房项目民心佳园小区时,计算出REITs的内部收益率与公租房租金之间的关系式。得出以下结论,在当前租金水平下,从REITs角度来看,应用了补贴基金的REITs运作模式的内部收益率要高于无补贴基金的REITs运作模式的内部收益率,应用了补贴基金的REITs运作模式是可行的。并分析了对应用补贴基金的REITs运作模式内部收益率的影响因素主要有公租房土地成本与建筑成本比值、补贴基金收益率、公租房项目出售给REITs时的收益率、公租房出租率。最后,分析补贴基金-REITs融资模式在我国当前市场、法律制度环境下应用所面临的困境,提出相应完善措施。