1960年美国确认了REITs这一新型的投资工具及其法律地位，此后REITs的概念也逐渐出现在世界多个国家。2005年12月，我国内地第一只REITs—广州越秀房地产投资信托基金在香港联交所开售，自此REITs开始进入我国决策高层的视野。2008年，国务院发布“金融国九条”，“金融国30条”和“131号文件”，提出“开展房地产信托投资基金试点，拓宽房地产企业融资管道”，央行、证监会、银监会等部委以及上海、天津等省市都开始积极着手REITs推进的准备工作。然而，REITs的推出难以一蹴而就，必须建立在完善的、适合我国国情和符合REITs产品运行规律的制度体系和法律体系之上，这个制度体系和法律体系如何建立是重要的研究课题。　　 建立我国REITs制度和法律体系不能像搭建空中楼阁，在此之前应该充分做好基础研究工作，然后才能将REITs制度“移植”至我国的制度环境和法律土壤中。本文正是遵循这样的研究思路:首先，通过研究国内学者关于REITs的制度的译著以及美国的法律制度，详细分析了美国的REITs的设立条件和制度安排，得出REITs的“大众投资品”和“导管”的两大特性;然后，在深入研究信托制度和资产证券化的内涵和流程的基础上，得出关于REITs的本质的结论:即REITs是商业信托制度在资产证券化领域的金融创新;此后，本文利用REITs相关的权威机构如NAREIT，EPRA发布的公告及研究报告以及部分学者在其著作、论文中所统计或研究的相关数据，在委托代理理论、资本结构理论、股利理论、投资组合理论的指导下得出了关于REITs在内外部管理、债权融资、分红比例、资产配置效率等方面的市场绩效特点和深层原因，并利用美国1988年至2010年的数据对REITs的影响因素如通货膨胀率、基准利率、股价变动幅度、房价变动水平进行回归分析，得出REITs是具有抗通胀能力的股票、债券以及房地产实物的组合的结论;上述美国的REITs的设立条件、制度安排以及市场运行绩效的研究工作为我国建立PEITs制度提供了基础。在此基础上，本文通过进一步结合我国的市场环境、制度环境和法律环境提出了我国设立REITs的制度和法律体系;在制度建设方面就我国设立REITs的相关制度如税收制度、收益分配制度、负债制度、风险管理制度等方面提出了相关建议，在法律体系构建方面则提出了我国REITs应“专项立法”的立法理念，并深入分析了REITs立法与当前法律环境的冲突，以期为今后我国REITs的立法提供法律建议。