我国房地产投资信托经过多年的争论尚处于徘徊阶段，证监会版REITs与央行版REITs先后进入试点阶段，但尚未批准一家REITs试点，C-REITs逐渐转向保障房建设。本文以我国房地产信托投资的运行机制为导向，详细的介绍了国际通行REITs基本运作机制以及对国内REITs运作机制进行了探讨，为C-REITs在中国大陆的设立、运行以及风险控制奠定理论基础。我国现阶段发展REITs的法律障碍主要包括：首先，REITs专项法规与产业基金法规缺乏。REITs是投资基金的一种特殊形式，受投资基金法的调整，建立完善的、覆盖全方位的投资基金体系是REITs发展的重要保障。同时，我国尚未有一部规范REITs的专项法规，主体之间的权利义务尚不明确，风险规避机制也未健全；其次，现行的信托法律制度与REITs的要求存在冲突；再次，现行证券法在引入REITs上的障碍主要是证券法尚未承认REITs的证券地位。在我国REITs运作机制的建构方面，主要包括C-REITs组织形式构建、C-REITs资金运作方式构建、C-REITs收益凭证流通模式构建和C-REITs收益分配模式构建四个方面。在组织形式构建方面，主张采取香港REITs的契约型模式，在REITs发展成熟时再转变为公司型模式或美国REITs的伞形模式。在资金运作方面，C-REITs应控制直接贷款的比例，并逐渐向股权型投资模式发展。在C-REITs收益凭证流通模式构建方面，主张将REITs收益凭证纳入证券的范畴，允许私募与公募两种方式并存，逐渐由银行间债券市场向公开市场转变。在收益分配模式构建方面，主张高比例分红模式，C-REITs应当坚持将支付必要税费之后的REITs全部收益分配给投资者，以提高投资者投资热情。我国REITs运作机制风险之控制主要是从内部控制与外部控制两个方面展开的。在内部控制方面主要包括：首先，明确信托投资公司的独立法人地位，不能成为地方政府的融资傀儡。必须打破刚性兑付，使其独立参与市场竞争；其次，完善房地产投资信托公司的治理结构。信托公司作为受托人，应当勤勉的履行信托义务，完善的内部控制制度可以预防道德风险的发生；再次，每只REITs应当独立董事制度，在REITs委托代理关系中，预防道德风险；最后，健全REITs内控制度，每只REITs都应该建立内部稽核审计制度和REITs风险预警制度。在外部控制方面：首先，建立完善的REITs风险防范法律体系。将C-REITs信托合同纳入证券的范畴、完善私募立法，明确C-REITs双向信托的规定；其次，加强银监会对C-REITs的监管力度。监督机构强有力的监督是预防REITs道德风险的重要措施。在具体的监督方面，除了准入监督外，更应该注重持续监督，中介机构需要对REITs进行持续督导；再次，加强对C-REITs信托从业人员的监管，完善房地产信托投资从业人员的准入机制；最后，在C-REITs中引入委托人、受益人监督机制和独立中介机构监督机制，一方面可以解决信托公司由于缺乏专业信息和经验而导致的能力欠缺，另一方面可以最大程度预防道德风险。