从改革开放至今接近四十年的时间里,中国房地产业现如今已成为国民经济的重要支柱,也成为我国居民财富的重要载体。与社会经济与国民生活息息相关。由于在发展初期依赖于银行贷款而形成“高杠杆”地快速发展,所产生的泡沫影响也随之而来。房地产行业属于资金密集型行业,在其生存和发展的过程中融资是极其关键的。从2016年末起,在房地产行业“长效调控”与供给侧改革的“去杠杆”基调下,融资难成了房地产行业的主要问题。融资渠道受限威胁着房地产企业的生存,也限制了房地产企业的发展。因此,求新的融资方式以保障企业资金的正常运转对房地产企业是至关重要的。随着国家各项政策出台,以及政府对对创新融资方式的大力支持,“金融国九条”以及人民银行出台的相关文件鼓励了房地产信托投资基金(REITS)的发展。云南城投的REITS融资模式也应运而生。文章采用案例分析法,以现代融资理论与部分资产证券化理论为基础,分析我国房地产企业的融资现状。本文主要以房地产信托投资基金融资模式研究现状为基础,选取云南城投彩云之南酒店专项资产支持计划为案例,根据彩云之南酒店资产支持专项计划成功的实际经验与存在的不足,讨论我国房地产融资的新路径。并结合我国具体国情,提出一些建议。之所以选取该案例,是因为房地产行业已由增量开发时代过渡到存量运管时代,很多大型房企成立专门的运营管理团队来管理旗下物业产业。而云南是中国的旅游大省,旅游业必定会带动酒店产业的发展,国企进军旅游业是符合发展战略的,在云南的省属国企中,云南城投涉足旅游业版块的时间较早,已将大量旅游资源收为麾下,而作为旅游市场良配之一的酒店行业,也被云南城投所重视。不单单只是云南城投,本土的房地产企业愈发重视酒店业的开发,以国内首单酒店类REITS作为案例分析,为其他的房企提供借鉴。文章的章节内容安排如下:第一章,引言。包括研究背景及意义,研究内容和技术路线图,文献综述国内外研究情况。第二章,相关概念与理论基础。一是介绍了REITs和REITs分类几个重要的概念,另一方面介绍了房地产企业引入社会资本的理论基础和资产证券化的理论基础。第三章对房地产企业主要的融资模式进行了介绍,主要介绍了房地产信托投资基金融资模式。第四章是案例分析,对云南城投房地产信托投资基金融资模式融资动因与融资效果进行了分析,包括基础资产的建立,房地产信托投资基金融资设立模式与参与主体,房地产信托投资基金融资模式流程运作设计,房地产信托投资基金盈利模式安排等。第五章,存在的问题与改进对策。通过第四章案例分析,总结出我国房地产企业信托投资基金融资模式中存在的问题,为我国房地产企业采取REITS融资提出改进对策。通过案例研究发现REITS融资模式与银行信贷、发行债券相比,具有门槛低,效率高的优势,房地产企业可以通过REITS融资模式快速获得所需资金。REITS融资模式在不拉高财务杠杆,还能一定程度地缓解资产周转困难的情况下增加企业自由现金流以提供企业去投资新的项目或者偿还以前负债以降低负债率的机会。本案例中的REITS融资模式虽已接近国际标准,但在流动性不足,融资规模不可变,交易门槛等方面还有一定差距,在法律制度和税收环境等方面还尚待完善。本文以首单酒店类REITS案例为研究对象,为房地产企业的融资提供了一种新思路。主要结论为:第一,云南城投集团REITS融资具有示范作用。该集团是一家国资委企业,云城投集团REITS的成功发行为我国其他房地产公司,尤其是国企混改探索出一个全新的实现路径和改革模式,也为创新型融资模式提供了思路。第二,REITS融资模式拓宽了企业的融资渠道,一定程度地解决了企业融资难的问题。通过文章对云南城投集团融资前后的详细分析,看出REITS是一种高效的融资模式,将社会闲散资金集中起来投资于对资金需求大的房地产企业,同时也使社会投资者能够投资于高壁垒的房地产行业并获得其收益。对于融资方而言,起到了优化了财务杠杆,填补了资金缺口等正向作用。第三,我国REITS的发展还存在一些问题,比如法律制度不完善,缺少税收优惠,流动性差等。此次云城投集团的REITS发行也做出一些探索与改进,比如提供流动性支持,设置保证金制度等。但国家也应重视REITS的发展,为其创造一个适合其发展的法律环境,不断深化探索REITS的改革。