随着深圳二线关内土地的日益稀缺，以及住房需求的刚性增长，深圳二线关外卫星城的房地产市场得以迅猛发展。金地集团作为深圳的品牌房地产开发商之一，近年来也积极在这些新兴市场上寻找一杯美羹。金地龙华项目位于深圳宝安区龙华镇，便是金地集团在深圳关外的第一块试验田。公司期望通过此项目，积累新的客户，从而开始在新市场的持续发展。 本文根据市场营销管理、消费者行为理论的指导，分析了龙华项目的区域前景、市场环境与竞争态势、并深入分析和描述了目标客户的特征及需求，从而确定项目的产品策略以及营销方案。 在对市场环境与竞争态势进行分析时，本文进行了龙华发展前景分析，以统计数据分析了深圳以及龙华项目所在片区的房地产市场发展概况，判断宏观与微观观市场走势；并将本项目所在的龙华片区同深圳其他热点片区、本项目地块与片区其他项目进行了竞争优劣势分析，初步确定本项目的目标客户群体。 进行客户群体研究时，本文介绍了深圳整体社会阶层特征，并根据目标客户定位进行的定性调研，总结分析出目标客户阶层的背景特征、生活形态特征、置业需求特征。 基于以上分析基础，从物业类型与风格定位、户型配比定位、社区配套定位方面确定了年轻化、都市化的产品策略。本文继而根据年轻化都市化的产品和客户特征，确认项目“代言城市未来”的品牌定位与形象概念，以及围绕此概念而制定的全套的市场营销方案，卖点整合、价格策略、媒体整合策略、分阶段推广策略。