在我国市场经济发展的过程中,房地产市场越来越受到重视,日益走向繁荣。面临百姓对商品房需求量的不断增加,如何依法规范商品房交易市场是一个值得研究的问题。由于中国的房地产市场尚不成熟,买卖双方处于实质上的不平等地位。出于经济人利益驱使,追求商业利益最大化,开发商和购房人在市场交易中出现了很多纠纷。产生纠纷的一个重要原因就是房地产立法的不完善。立法上的不完善表现在很多方面,商品房认购书与商品房预售合同混淆不清是其中很重要的一个问题。笔者认为只有划清二者的界限,分清二者的性质,才有利于减少摩擦,化解矛盾,维护买卖双方合法权益。本文主要通过对一个典型案例的分析,在看到商品房认购书与商品房预售合同之间密切关系的同时,重点分析商品房认购书与商品房预售合同的区别,在区别的基础上设立区分的标准,为完善立法和司法裁判提供一定的参考。在写作过程中,本文主要使用了案例分析、比较分析等研究方法。本文分为五个部分。第一部分是导言,主要介绍案例。此案例是房地产法实务论坛网站徐薇律师提供的一个案例。该案例的主要内容是购房人与房地产公司之间就商品房认购书与商品房预售合同发生混淆,没有看到二者之间的区别,从而产生纠纷,进而引起立法和司法上思考。第二部分是提供相关问题的理论背景,从国际和国内两个角度简要分析商品房认购书与商品房预售合同的社会实践状况和理论研究现状。第三部分是论文分析的重点所在。将商品房认购书与商品房预售合同从合同内容,合同性质,合同目的,合同履行,违约责任和债权人的权利性质六个方面进行比较分析。重点强调两类合同的性质不同,商品房认购书和商品房预售合同是预约和本约的关系。对商品房认购书进一步分类,将其分为“将进行谈判的预约”和“带未决条款的预约”两类。“将进行谈判的预约”不会转化为本约,即商品房认购书不会转化为商品房预售合同。“带未决条款的预约”在一定的条件下可以转化为本约,即商品房认购书在条件具备时会转化为商品房预售合同。第四部分是在前面分析的基础上提出区分商品房认购书与商品房预售合同的四个标准。首先,由于认购书与预售合同的性质不同,对合同主体资格的限制也应不同,以主体资格的不同作为区分的标准。其次,将预约的分类标准作为区分认购书与预售合同的标准。第三,建议相关部门设立商品房认购书登记制度。第四,建议相关部门对认购书和预售合同设立原则性的强制区分标准,条件成熟时,完善商品房预售合同范本,制定商品房认购书范本。这部分内容属于论文的理论创新部分。第五部分是对本文引用案例的简要分析。