随着高星级酒店开发项目的不断发展,市场竞争力度不断加强,越来越多的房地产开发企业选择运用目标成本管理方法进行项目的成本管控。但在实际管理过程中,高星级酒店开发项目目标成本的确定大多基于对以前管理经验的总结,或是照搬其他标杆企业的确定方法,由于对高星级酒店开发项目的目标成本确定缺乏宏观、系统的数据把控能力,造成投资控制目标与实际成本产生较大偏差的情况常常发生。究其原因,是由于两种主流的目标成本管理思路,即被动控制下的成本纠偏,或主动控制下的限额设计,均不适用于高星级酒店这类既要以盈利为目的,又要体现建筑思想的开发项目。特别地,高星级酒店项目房地产开发企业基于品牌经济学中所讲的品牌功能,为了节约交易成本,重视品牌效应,往往选择与著名的酒店管理公司共同经营,单纯运用被动控制或主动控制均不能实现项目全生命周期价值最大化的目标。基于此,本文通过对现实问题的抽象与解构,从高星级酒店全生命周期项目价值实现的视角出发,提出目标成本管理中被动控制与主动控制相结合的管控思路。本文主要研究内容和创新点具体表现为以下两个方面:第一,基于利益相关者需求分析与酒店功能定位的高星级酒店开发项目的目标成本预测。运用文本分析法确定高星级酒店主要利益相关者为投资方、酒店管理公司、顾客,并分析各自需求。结合高星级酒店设计标准以及市场调查数据,确定酒店功能配置要素,对高星级酒店功能进行分解,并分为基本功能、核心功能、发展功能三个层次。将利益相关者需求与设计标准结合,得出高星级酒店的设计参数确定依据。最后运用倒推法,通过对销售收入和目标利润的合理预测确定目标成本,得出高星级酒店目标成本的预测模型。第二,基于全生命周期理论和价值工程理论的高星级酒店开发项目的目标成本优化。通过实际调研,归纳已完高星级酒店的建设规模、总投资,列举著名酒店管理公司设计标准中关于区域配置规格的要求,从而得出高星级酒店开发项目目标成本优化的参考标杆。通过对文献的研究和实际情况的总结得出限额设计和价值工程理论必须结合使用的现实需要和应用思路。最后通过列举设计方案对目标成本影响的各种因素,利用焦点小组实验得出在高星级酒店中设计优化的关键点,并通过具体案例加以验证。综上,本文提出了主动控制与被动控制相结合的第三种成本管控思路,在房地产企业项目开发投资许可范围、设计理念框架、行业市场环境的三重制约下,运用利益相关者、全生命周期、价值工程等理论,达到目标成本与项目成果互相适应、利益目标与项目价值互相匹配的目的,为今后房地产企业做出项目开发的最优决策提供了借鉴。