房地产业对于国民经济中相关产业的发展、城市建设的进程、人类居住环境的改善都起着十分重要的作用。然而房地产项目开发周期长,市场风险巨大,若市场管理不健全、交易行为不规范,将会对承购人利益,房地产业的健康发展,社会经济的稳定产生巨大冲击。作为商品房买卖主要形式之一的商品房预售,在加速开发商资金周转、提高资金使用率、降低开发成本、增加商品房供应规模等方面发挥着重要的作用,促进了中国房地产市场的发展。然而由于相关法律法规尚不健全,“炒地皮”、“烂尾楼”、开发企业卷款潜逃等问题屡屡发生。如何加强法律法规建设,完善商品房预售制度,对于房地产业的健康发展具有重要意义。商品房预售许可制度对于开发商开发资质与能力具有良好的监督管理作用,可有效规避市场风险。相关法律法规将取得预售许可证作为商品房预售的前提。然而未取得预售许可证的商品房买卖在现实生活中大量存在,为使合同尽量有效,司法解释认定起诉前取得预售许可证合同有效。尽管如此,仍有大量问题需要我们界定：未取得预售许可证、补办预售许可证、预售许可证被撤销、预售许可证过期等情况下商品房买卖合同的效力究竟如何；相关司法解释是否属于超越法律本身解释,解释是否合理；合同存在瑕疵后应当如何确定损害赔偿责任,尤其是面临实践中开发商主动要求解除合同、承购人明知开发商无预售许可证签订预售合同的混乱局面。本文第一部分阐述了商品房预售制度的历史背景及发展现状,并对商品房预售制度、预售许可制度进行了介绍,指出了现行商品房预售许可制度的法律漏洞,引出预售许可证缺失的类型不同对商品房预售合同的效力及相关法律责任的影响均不同。第二、三、四部分则分别论述了未取得预售许可证,补办预售许可证,预售许可证被撤销和预售许可证过期后商品房买卖合同的效力,指出当前法律法规对商品房预售合同的效力认定还存在尚未发现的法律漏洞,并通过法条分析、案例研究、比较法解释等多种方法,结合可预见性、过错相抵等理论,确定较为合理的损害赔偿标准,为我国相关法律法规及司法解释提供理论支撑。