房价不断攀升且居高不下,与居民消费率水平低下,是我国目前面临的两大问题,然而我们还不能完全知道房价上涨是通过怎样的传导机制影响居民的消费,以及房价上涨是否会抑制我国居民消费。本文通过研究发现与其他商品不同的是,房地产具有特殊的二重性,既有投资品的属性,又拥有耐用消费品的属性,因此其价格的上涨对不同的家庭来说传导机制就不同。当房价上涨时,首先对于拥有住房的居民来说,房屋可以作为投资品,能将这部分收益通过转让变现或者在房产抵押市场将它抵押获得更多贷款,从而使得当期消费增加。这种房价上涨促进居民消费的效应被称为财富效应。其次对那些靠租房过日子以及准备购置房屋的人来说,首要问题是满足住房需求,住房对他们来说是耐用消费品,房价上涨会导致房租的上涨,增加他们的生活成本,同时也会增加准备购置房屋消费者的购置成本,因此这部分消费者为了支付房租和购置房屋,不得不增加他们的储蓄,从而减少了他们当期的消费。这种房价上涨抑制居民消费的效应被称为挤出效应。对于任何国家或者地区来说,房地产市场都会包括的投机或者投资者,以及靠租房过日子的人和准备购置房屋的人,他们构成了房地产市场的整体,但是房价的上涨却对他们表现出不同的效应,因此最后的房价上涨对居民消费更多是财富效应还是挤出效应需要研究和分析。通过文献梳理发现,国内外许多学者利用不同的宏观数据和微观数据得出了不同的结果,有的表现为房地产财富效应,有的则表现为房地产挤出效应,还有的则表现为房价上涨对消费影响微弱或无影响,这与各国的经济社会环境以及各个学者采用的实证分析方法相关。本文通过建立效用最优化模型推导了居民财富与消费的基本计量方程,该模型关于消费由收入和家庭财富决定的理论与持久收入理论和生命周期理论,以及LC-PIH模型相一致。然后本文选取全国35个大中城市作为研究对象,收集了2002年到2012年全国35个大中城市城镇人均居民消费性支出表示、商品房平均销售价格、房地产投资额、和城镇居民人均可支配收入作为样本观测数据,从宏观角度实证分析得出房价每上涨1%,城镇居民的人均消费支出就会下降0.16%左右,因此对我国居民来说,房价上涨对消费更多是挤出效应,抑制了我国居民的消费。通过对我国经济社会现状分析,发现造成房地产财富效应小于挤出效应的原因,主要归结于以下五个：一是房地产二级交易市场信息渠道不畅通,交易不活跃,拥有多套房屋且用于投资的消费者很难将房价上升带来的房地产财富的增值变现,因而无法形成预期收入；二是我国房地产抵押贷款市场以及住房金融市场还不够发达,不能平滑家庭一生的住宅消费支出,提高了家庭为购房所进行的储蓄；三是我国居民消费观念传统,一部分人还维持着“无债一身轻”的传统消费观念,存够钱再买房,挤出了居民当期的消费；四是我国房地产市场具有很强的需求刚性,房价上涨就会挤出那些准备购买住房刚性需求者的非住房消费；五是我国居民收入差距较大,房价上涨导致越过门槛的“有房者”和被挡在门外的“无房者”之间的差距将进一步拉大,从而使得社会的平均边际消费倾向进一步降低。最后针对上述我国财富效应小于挤出效应原因,遏制房地过快上涨,增加我国房地产的财富效应,减少房价对我国居民消费的挤出效应,本文提出了以下建议：大力发展住房金融市场,完善住房金融体系；控制房地产贷款,防范银行信贷风险；优化房地产供给结构,加强中小户型、廉租房及经济适用房建设；规范住房租赁市场,引导人们向租房的消费观念转变；加大社会保障力度,增强消费者信心。本文的创新之处在于从收入和财富这两个角度理论上梳理了房价上涨对消费的影响,为模型构建提供了理论基础,然后从财富效应和挤出效应两个传导机制入手分析了房价上涨对三类家庭消费的影响,最后结合消费函数的相关理论和效用最优化理论,构建了一个实证模型,选取全国35个大中城市作为为研究对象,实证分析了房价波动对我国居民消费影响的效应,为当前我国政府部门房地产调控政策提供了一个可靠的依据。不足之处在于本文所采用的面板数据时间跨度较短,并且相关的微观调查数据较难获取,从而使得最后的结果可能难以全面地反映房价对我国城镇居民消费水平的影响。