房地产合作开发实际上是一种对土地、资金等房地产要素的整合,是合作开发的各方主体为完成房地产的开发、经营而通过合作开发房地产合同的方式将各自拥有的要素结合到一起的民事行为。合作开发房地产合同具有以下法律特征：共同投资、共享利润、共担风险；合作开发合同主体具有特殊的主体资质；合作合同目的具有营利性；合作合同中的土地主使用权主要通过划拨或者出让方式取得。合作开发房地产合同的社会实践模式主要存在两种类型：一种是项目公司型合作开发,即合作合同约定通过组建新的项目公司进行合作开发或以增资扩股的形式进行合作开发；另外一种模式即合作合同约定以非项目公司型合作开发,其主要方式是“联建”和“参建”。合作开发房地产合同应当对以下几个涉及房地产开发合同效力问题应当给予足够的重视：房地产开发企业资质、以未经批准划拨土地使用权出资、集体土地使用权出资、审批问题、擅自变更土地用途、办理土地使用权过户登记、未取得土地使用权证等对合作同效力的影响。在合作开发房地产合同中应当对几种特殊的合作合同进行效力界定,即四种常见的“名不副实”的合作合同的认定和处理。一般就来说,在合作合同中存在“保底条款”的合同即为“名不副实”的合作合同,即合作合同有约定“一方不承担房地产经营风险”的条款时,即应当根据其具体内容对其进行“转性”认定,此类合同通常界定为土地使用权转让合同、房屋买卖合同、房屋租赁合同或借款合同,其合同的效力也适用我国法律法规对于“转性”后界定的相关合同的规定。