土地作为重要的投资资产,因稀缺性、位置的固定性、价值的永续性等特性能够有效地提升价值空间。由于土地资产对房地产开发企业的特殊重要性,房地产企业需要合理评估土地价值为项目投资、入股、转让做决策依据。房地产企业进行项目开发前期过程中,如何准确的评估土地使用权投资价值,一直是房地产项目投资的核心问题。土地使用权投资价值评估在实际操作中,因为政策法规、技术水平和职业道德等方面的缺陷,导致评估结果脱离实际。不合理的低估土地使用权投资价值,让土地权利人蒙受损失,不合理的高估土地使用权投资价值,将增加房地产企业投资风险,进而导致房地产泡沫的产生。本文力图在已有研究成果基础上,针对房地产企业项目投资这一特定目的,总结出土地使用权投资价值评估可操作性的评估方法。具体包括对学术界关于土地使用权投资价值评估的进行分析,比较不同价值类型在项目投资这一特定目的下的适用性;对地价评估常用的五种方法适应性进行分析,重点分析评估方法选择与价值类型匹配性,分析特定目的和价值类型条件下土地使用权投资价值评估的可操作性。结合评估案例,使用假设开发法与市场比较法相结合方式,在考虑估价对象所在市场的特征和估价对象自身特点的基础上,根据企业投资目标和开发经验预测未来销售售价、核减房地产开发过程中成本和费用、及投资目标利润,得出土地投资价值,并对评估的关键问题进行分析,最后提出改进建议。本文从企业投资角度对土地使用权投资价值评估研究,建立房地产投资目的下地价评估模型,结合海南省房地产市场环境,近期地价评估政策要求,及房地产企业的投资目标,尝试阐述一个更为合理的土地资产评估分析流程,为房地产企业投资提供参考决策。该研究不仅能帮助房地产企业防范投资风险,维护土地交易双方的利益,更是对维护房地产市场的稳定具有重要的现实意义。