随着市场的发展,旅游地产市场竞争日趋激烈,旅游地产项目面临如下风险:(1)差异化产品战略的风险。公司提供的服务产品多为高净值客户需求,多集中在超一线城市,客户多具有国际化视野,全球化产品需要进行差异化定位。(2)运营资源整合风险。公司处在传统地产行业向运营类服务行业转型阶段,需及时整合国际优势资源,为目标客户提供更优质的服务。(3)发展速度风险。目前国内地产行业大多处于转型阶段,服务标准也逐渐提升,公司面临较强的竞争压力。(4)服务能力的风险。文旅项目多为大盘操作,发展商都承担着几个不同的角色:一二级联动发展、酒店运营商、度假设施运营商、旅行社等,随着业务的快速增长,项目的人力成本投入和项目实施质量都将面临极大的挑战。(5)创新能力的风险。运营服务类项目非一劳永逸,随着社会经济的发展,各类高品质服务项目层出不穷,对公司持续经营创新也带来新的压力。因此,选择居易公司为研究对象,依据国内外度假地产的相关理论与实践经验,分析居易公司在营销中存在的问题,透析该项目面临的深层次问题,在论述康养项目STP战略的基础上提出了项目的产品策略、定价策略、渠道策略、促销策略,以适应下阶段居易公司发展需要。