企业对融资所获得的资金的配置效率是我国上市公司关注的话题,配置效率的高低将对企业的生产经营产生直接影响,但是依据我国学者目前的研究结果来看,非效率投资在不同行业的上市公司中普遍存在。因此结合企业融资和投资,探讨不同融资结构与非效率投资之间的关系显得尤为重要。房地产行业与我们的生活紧密相连,并且与国民经济息息相关,其发展规模与速度也会促进或制约着国民经济的发展与产业的协调。近年来,房地产行业的投资热情高涨,易产生非效率投资问题。同时房地产行业的负债水平相对于其他行业较高,负债融资是必然选择。因此房地产行业是否存在非效率投资,债务结构对非效率投资会产生何种影响值得我们深入研究。本文以房地产上市公司2008年至2016年的相关数据为研究样本,参考国内外学者的研究成果,借鉴国内学者结合我国资本市场进行改进的Richardson(2006)非效率投资模型来界定非效率投资,采用国内学者普遍采用的划分依据,按回归结果将非效率投资细分为过度投资与投资不足。基于债务来源结构与债务期限结构的视角,先从总体样本上对债务结构与新增投资之间的关系进行研究。然后对债务结构与非效率投资之间的关系进行分组实证研究,并与之前总体样本的实证结果进行结合分析。通过实证结果,得出以下结论:第一,与其他行业类似,非效率投资行为普遍存在于我国房地产上市公司中;第二,债务来源方面,房地产上市公司的银行借款会减少企业的新增投资的动机,也可有效抑制过度投资问题,发挥治理作用。商业信用为企业的新增投资提供了动力,可缓解投资不足,但同时也会导致过度投资。第三,债务期限方面,短期负债具有抑制新增投资的作用,会对新增投资产生一定的阻力,同时也更能有效抑制过度投资。对于房地产上市公司的投资不足问题,长期债务虽然可以促进新增投资的产生,但是长期负债、短期负债均没有发挥治理作用。