土地登记是国家依照法律将土地权利状况及其变动记录于专门的薄册，以保护土地权利人的合法权益，加强政府对土地有效管理的一项法律制度。我国《土地登记规则》第六十九条规定：土地使用者、所有者凡不按规定如期申请初始土地登记的，按照非法占地处理办法论处；对凡不按规定如期申请变更土地登记的，除按违法占地处理外，视情节轻重报经县级以上人民政府批准，注销土地登记，注销土地证书。土地登记作为地籍管理工作的核心，在土地管理工作中占有十分重要的地位。 我国现代土地制度有三大功能：第一，确认并保护土地权属，维护土地权利人的合法利益；第二，降低交易成本，保障土地交易安全，维护土地交易秩序；第三，整理地籍，实现土地管理的现代化，提高土地利用效率。土地登记制度在理清产权关系、解决权属纠纷、规范市场行为，以及避免国家土地收益流失等方面发挥了显著的作用。但是我国现代土地登记制度建立时间较短，在立法和实践中还存在不足之处，使得土地产权保护力度不够。例如，在国企改制过程中土地变更登记的不规范造成国有资产流失以及土地抵押后仍然以“空转”的方式出让等现象。本文围绕城镇国有土地产权登记，从物权理论和经济学角度出发，对我国土地登记制度的现状及存在的一些问题进行了探讨。本文分以下五部分进行介绍： 第一节为土地登记制度概述。土地登记是是国家依照法律将土地权利状况及其变动记录于专门的薄册，以保护土地权利人的合法权益，加强政府对土地有效管理的一项法律制度。土地登记具有确认，保护土地权属，维护权利人合法利益；降低交易成本，保障交易安全，维护交易秩序和提高土地利用效率三大功能。 第二节为土地登记制度的相关理论。交易成本理论揭示了土地登记制度产生、存在和变迁的根本原因，降低交易成本是土地登记制度的最终价值追求；物权行为理论指出土地登记的对象内涵，物权行为公示是土地登记的实质所在；有效政府理论侧重土地登记制度的实施机制，提高政府效率、强化政府效能是土地登记制度实施的保证。 第三节为土地登记制度的执行模式。契据登记制于土地所在的不动产登记机关备至公簿，对在不动产权利的得失、变更，使有利害关系的第三人，通过该公簿推知土地权利状态；权利登记制是指对于土地权利的变更，仅有当事人表示意见一致及订立契据，尚不生效，必须有登记机关按法定登记形式进行实质审查，确认产权的得失与变更，才能生效，并供第三者查阅；托伦斯登记制度是以权利人的登记先后编制登记簿，登记机关对登记的申请采取实质性的审查方式，确定权力性质的一种登记制度。通过对契据登记制、权利登记制和托伦斯登记制三种土地登记制度阐述和比较，分析了我国土地登记制度的特点：强制登记；一经登记的土地权利受法律保护；进行实质性审查；登记具有绝对公信力；颁发土地证书，等五个基本特点。 第四节为我国土地登记制度的实施办法和效果。我国土地登记从时间和内容上划分两种实施形式，即初始登记和变更登记。初始登记又称总登记，是指在一定时间内，对辖区全部土地或者特定区域的土地进行的普遍登记。变更登记是在初始土地登记完成之后，对新产生的土地权利进行设定登记和对土地的权利和主要用途等发生的变化的进行的改正和补充登记，是初始土地登记的延续，并按照实际变化情况对其进行的补充和修正。并用案例的形式分析我国土地登记过程中出现的问题，是本文的重点。 第五节为我国土地登记程序存在的缺陷，利用制度创新理论提出了一些完善见解。登记程序的合理合法是登记实体法得以实施的基本保障，必须符合法律所要求的、明晰的、规范化的具体规定。基于其重要性，应该提高对土地登记程序重要性的认识，对登记程序加以补充，对程序执行加以强化。