房地产业作为中国国民经济发展的重要支柱产业,对中国国民经济发展具有重要意义。房地产投资信托(REITs)作为房地产金融工具,是国际社会普遍认可的行之有效的房地产市场的投融资渠道。在中国,由于房地产开发商一直有足够的银行资金来源,加上中国资本市场不甚发达,因此,REITs没有能够在中国形成和发展。但随着国家宏观调控的加强、资本市场的发展以及房地产市场自身发展的需要,建立中国REITs的迫切性日益显现。因此,REITs开始成为中国理论界、业界研究的热点。在实践上,各个信托公司也积极利用信托方式投资于房地产,并不断开发出规避政策障碍的创新性产品。但是,作为孕育于国外成熟市场经济和完善相关法律、法规的REITs,目前中国不可照搬。为此,尽管中国理论界、业界对适合中国市场和法律的REITs进行了研究,但是目前缺乏系统性整合和梳理,对中国REITs模式也缺乏深入的研究。本文运用比较研究与定性分析以及案例分析的研究方法,对中国REITs进行系统研究,论述了REITs的含义、分类和特征,阐述了对中国房地产业和资本市场的影响,在综合比较国外主要国家和地区REITs的发展以及中国REITs发展现状的基础上,提出中国REITs运作模式建立的一些富有建设性的看法和政策建议,建立了一个比较系统完整的中国REITs模式的研究框架。本文的篇章安排如下:第一章是导论部分。分析了本课题研究的目的和意义,提出了研究的总体思路和论文架构。第二章为理论综述。阐述了REITs的概念、分类与特征等相关REITs理论。阐述了与REITs有关的信托制度理论。第三章是比较研究。基于美国是REITs制度的发源地且其理论和实践发展最为完善和成熟、马来西亚是亚洲最早建立REITs市场的国家、日本是亚洲REITs发展的最大市场、新加坡是亚洲REITs发展最迅速也是第二大市场、香港与大陆市场的亲缘关系等原因。因此,选取美国、马来西亚、日本、新加坡、香港五个主要国家和地区为研究对象,分别从发展历史、主要外部环境因素、信托模式、组织结构四个方面对REITs进行详细地分析与比较。在此基础上,明确发展REITs所需的市场与法律环境,得出REITs是房地产行业金融发展的必然趋势。第四章是实证研究。通过对中国房地产信托现状的研究,总结出其特征,并选取了目前最具典型意义的中国房地产信托的案例进行深度剖析,为第五章中国REITs模式的建立奠定基础。此外,本文分析了发展中国REITs的可行性和意义。第五章是中国REITs运作模式构建。通过法律制度和组织结构的角度,本文分析认为中国REITs应该选择亚洲模式。在具体路径选择上,主要从PEITs资金投向和组织形式态两个角度分析。结合中国房地产信托案例,从资金投向,中国应选择权益型REITs;从组织形态,中国应选择契约型REITs。接着,本文从政策和法律层面、金融体系和市场层面、信用环境和信用体系三个层面进一步分析了在中国现有制度下发展REITs所面临的障碍。最后,根据面临的障碍对中国发展REITs运作模式提出具体政策建议。最后对本文的总体设想和主要观点进行了总结。