我国经济体制的改革带来了住房制度和房屋产权制度的变革,计划经济时代的单位住宅小区逐渐转变为新兴城市住宅小区。随着城市住宅小区房屋产权的私有化、物业的市场化以及存在管理公共事务的现实需求,业主自治模式应运而生。业主自治是城市住宅小区业主基于建筑区分所有权,通过民主选举建立自治组织,维护全体业主的合法权益,并进行自我管理、自我服务的一种基层自治模式,具有重要的社会价值与社会意义。业主自治是否有序健康关系到千万业主的日常生活,亦是关系到民生和社会稳定的重要因素。然而目前我国社区物业管理矛盾已和劳务、婚姻、财产并列为社会四大纠纷,显然业主自治水平还有很大的提升空间。本论文选取了具有代表性的上海市浦兴路街道作为研究对象,通过问卷调查、深入访谈和实地走访等方式,发现主要存在业委会独立运行难、业主参与意愿低、代理人失控和行政指导异化的问题。本论文查阅了大量的文献资料,并通过运用公共管理学的相关理论对业主自治困境进行分析和研究后认为,业委会难以独立运行的原因在于政府过度干预业主自治,导致业委会在社区多元治理的结构中处于权力劣势,一定程度上打击了社区精英的积极性,同时缺乏激励机制,制约了业委会能力水平的发展;行政指导异化缘于政府管理边界模糊,层层下达考核压力,基层政府在法律法规层面缺少有力抓手,却必须要用非强制的“行政指导”达到“行政管理”的目标要求,只好通过交叉任职等手段加强对业委会的渗透;代理人失控的原因在于委托代理过程中普遍存在信息不对称的现象,且对失控代理人难以追责。经过进一步分析后发现,业委会难以独立运行和行政指导异化更深层次的原因在于政府与市场、业主自治间的关系没有理顺,在目前我国社区自治实行多元治理模式的大背景下,居委会与业委会虽然从法律关系上看属于平行关系,但实际上居委会在业委会出现前本身承担着所有小区物业管理的工作,加上背后有基层政府有力支持,因此在小区公共事务的决策中占有相对优势,同时业委会的选人用人权受到政府影响,在多元治理主体中处于弱势地位。治理边界的模糊导致基层政府在没有制度抓手的情况下难以给予行政指导,而业委会也无法真正发挥自治作用。另外,本论文通过搜集问卷调查数据,对辖内不同类型、不同规模的小区进行比较和分析后发现,动迁房小区业主拥有相对更紧密的邻里关系、更高的参与意愿和社区规范度,而商品房小区业主则拥有相对更高的业主认知水平。小区规模影响方面,虽然目前普遍认为大规模社区比小规模社区更难管理,集体行动的成本更加高昂,但本文通过对问卷调查分析后发现,最大规模动迁小区的业主参与意愿度却是所有被调查小区中最高的,而同样大规模的商品房小区中,业主参与意愿度比小规模的商品房小区高。以上两个小区特点均是拥有较高的邻里社交水平。因此本文认为,集体行动理论中“搭便车的困境会随着集体中成员数量的增加而加剧”的结论在实际中存在被消解的可能,社区规模对集体行动的负面作用可能随着邻里社交水平的增强而减小。最后,针对浦兴路街道住宅小区业主自治面临的困境,本文提出界定好政府的管理边界是破解业主自治困境的首要方法,在业主自治领域,政府的角色应为规则制定者,在制定好业主自治机制运行的大框架后应该给予其一定的自治空间。同时,建议通过完善激励机制、信息公开制度、业委会监督机制,弥补现阶段我国针对业主自治的法律法规表述较为笼统的缺憾,并通过增加小区集体活动等方式,提升社区信任水平,帮助破解集体行动中“搭便车”的问题。