随着我国经济快速增长、城市化加速发展、城市规模迅速扩张以及建设用地需求不断上升，土地粗放利用问题日益突出，在地资源稀缺，后备资源不足的基本国情下，提高土地集约程度的必要性日益显现。改变土地用途是提高土地集约利用程度的重要方式，特别是我国在进入结构调整阶段后，土地用途转变对于土地集约利用程度的提高有着突出的现实意义。论文认为，土地用途转变，归根结底是市场条件下的土地资源合理配置问题，然而，大量制度因素正限制着土地用途的合理转换，从而也在很大程度上制约着土地集约利用程度的提高。本论文正是基于上述背景展开，试图通过开展土地用途转换对土地集约利用影响的研究，从理论和实践两个角度解释土地用途转换制约土地集约利用程度提高的内在机制，理清阻碍土地用途正常转化的主要制度障碍，提出矫正制度的主要措施。论文的理论研究部分从相关概念的界定入手，为研究确定基本的理论基石。接着，分析和总结了学术界对于土地用途转化和土地集约利用研究的主要过程、手段和结论。在此基础上，作者将理论重点放在产权理论和制度经济学方面，从中引出论文研究所使用的主要理论视点和方法。结合地租理论，作者通过几个简单的模型对土地用途影响土地集约利用的方式做出了静态和动态的阐释。最后，作者从理论研究的角度将土地用途转中的主要制度因素作了归纳和研究。论文按照“找出问题——分析问题——解决问题”的总体思路来进行实践方面的研究，并且将广州开发区作为作者研究的例证地区和主要资料来源地区。实践研究研究内容主要包括两个方面：一是从找出问题和分析问题的角度，延续理论部分的因素研究，从实践的层面研究农业用地转化为非农用地，工业用地转化为商住用地以及居住用地转化为商业用地等方面遇到的具体制度障碍和影响因素；二是从分析分体和解决问题得角度，研究上述制度因素在土地用途转换过程中的作用过程和途径。论文研究的结论主要有：(1)合理的土地利用、土地的有效集约化配置是发生在以市场配置为基础，政府合理的作为和监管条件下的，即发生在明确产权、交易成本低的情况下的，土地集约利用问题表面看是技术问题，本质上是体制安排问题。(2)如果由市场决定土地在不同竞争用途上的配置，则应是经济效益低的流向经济效益高的用途。但事实上土地用途的有效转换遇到许多来源于制度的障碍，从而极大影响了土地的集约利用。这些制度障碍包括土地的国家和集体所有权双轨制、规划控制制度、高度集中的土地管理制度和不合理的土地税负结构。(3)土地用途转换是实现土地集约利用的重要手段，明晰土地产权、发挥市场在土地资源配置中的基础作用、改革土地利用中的规划管制、健全土地管理制度，合理发挥政府在市场基础条件下的土地管理功能是理顺土地利用转化体制的重要途径。