从上市公司的财务报表获取信息、越来越受到投资者的关注,如何读懂企业财务报表披露的有价值的信息并进行财务分析,是企业利益相关人面临的基本问题。财务分析是指通过企业财务报表及其它相关数据和资料的分析,企业利益相关人者根据各自不同的利益出发点,采用科学的分析程序和方法,结合行业特点,对企业的财务现状、运营能力和现金流量等进行分析,评价企业整体的经营状况和发展能力,据此为企业财务控制和财务决策优化提供有用财务分析信息的经济行为。本文突破了传统财务报表分析体系构架,在房地产行业宏观环境分析、行业竞争分析的大背景基础之上,先进行财务报表对比分析,然后运用财务能力分析,最后使用杜邦分析层层深入,以鲁商置业2008年-2010年财务年报为分析对象,结合房地产行业三家上市公司上海世茂股份有限公司、招商局地产股份有限公司和重庆渝开发2010年年度财务报告及行业相关分析资料,对鲁商置业的宏观环境、财务报表和财务能力等进行分析与评价,既有依据财务报告反映的公司财务指标又结合宏观政策和行业竞争的影响,深入地挖掘了报表内外信息,最后从企业利益相关者角度出发指出公司的宏观形势及经营问题提出改进意见。在严厉的房地产宏观调控下,房地产行业整体进入“严冬”,库存上升、销售下降,资产负债率上升、财务杠杆增大、融资困难。房地产调控对鲁商置业的影响尤为明显,鲁商置业存在“三高两低”的现象,即高净资产收益率、高营运能力、高资产增长能力,低偿债能力、低盈利增长能力。在积极地实施项目拓展和资产收购战略下,连续三年资产负债率高达90%,财务风险巨大,融资困难,在寻求关联企业资金支持的同时不得不采取OPM策略,上游拖欠供应商的费用,下游加大力度收取消费者的预付款项,在极大的财务杠杆作用下,鲁商置业净资产收益率较高,股东得到了较好的回报。本文不仅从财务角度分析了鲁商置业的财务报告,也从鲁商置业这样—家房地产企业角度反映了房地产调控对其的影响。