国家“十二五”规划提出：“积极应对人口老龄化,注重发挥家庭和社会功能,优先发展社会养老服务,培育壮大老龄服务事业和产业”。之后,从中央到地方政府陆续出台若干政策法规,鼓励民营企业进入养生养老市场。21世纪的中国,是一个不可逆转的老龄社会,已被西方经济发达国家定义为跑步进入老龄化的国家。我国面临严重的人口老龄化趋势。这给城市社区养老服务工作提出了严肃的课题。并且这种社会现状的产生将对中国的传统养老模式(家庭养老)提出了严峻挑战,老年住宅的发展是决老龄化问题的有效措施之一。目前,我国所面临的老龄化问题必然使传统的养老观念、养老模式产生深刻的改变,老年人对于经济供养、医疗保健、生活照料及精神文明等多方面需求的日益增长,将会直接导致养老设施的“有效需求”远超过“有效供给”。如何满足市场上的“有效需求”,创造客户满意度高的产品,如何为企业开创新的利润获取模式,如何使这日益显现的严峻的社会养老问题得以缓解,是我们进行“老年住宅”这个课题研究的最终目的。本文首先对中国养老方式的现状及老年住宅市场进行分析描述,通过对中国老年市场的分析对市场需求做出预测。早在20世纪50年代,美国市场学家温德尔·施密斯就提出了Segmnentation市场细分概念,二十世纪90年代国际营销学大师、享有营销学之父美称的菲利普·科特勒(Philip Kotler),在他畅销全球30多年的《营销管理》一书第九版中系统地提出了S、T、P战略,他是现代营销的核心。STP营销,S-Segmnentation市场细分、T-Targeting目标市场、P—Positioning定位。STP的三个主要步骤是市场细分,目标市场选择,以及市场定位,它属于企业营销的战略层次,它是决定企业营销成本的最基本的战略。在前面章的节将目标锁定为老年住宅市场后,第三章,.首先从国家相关的支持政策,及国家颁布的老年住宅相关标准入手确定政策背景,而后利用菲利普·科特勒提出的营销的中心目的是需求管理、营销的主要责任是创造有盈利的增长、营销的最简短定义是有盈利地满足需求,分析了老年住宅市场的现状,市场需求,在客户需求的满足和市场需求的预测等方面分析。在后面的第四章节,从国外的情况进行分析,许多拥有成熟老年人住宅的国家可以看作是社会老龄化住宅先进的国家,在某些特定状况下的老年人的居住形态,尤其北美洲的老年人住宅产业在全世界同行业种处在领先地位。其开发理念,配套设施,服务范围,服务水平等都呈现出完善的领先水平。因此,通过对日本、美国、英国等国老年住宅开发的经验对项目的开发进行描述,进一步指明了老年住宅项目开发和经营的过程中应该注意的问题,以供国内老年住宅产业借鉴。第五章,指出国内老年住宅市场经营模式,目前国内老年设施状况。分析老年住宅项目的融资方式,盈利模式,及不同盈利模式下的开发方式开发方式下的商业模式选择。在对市场进行再次细分及产品定位后详细描述中国老年住宅的开发经营策略,引入菲利普·科特勒的对产品定义的五个层次理论,将老年住宅进行产品层次的划分；并对老年住宅的功能、设计及内涵等进行了论述；最后列举了国内的成功案例。论文的第六章总结全文,提出了我国老年住宅项目的开发建设存在机遇及挑战。针对现存问题做出合理的开发建议。老年住宅产业的兴起是社会保障体系建设和人文关怀的结合。希望本文的研究内容能够为政府政策的合理制定及开发商的理性投资决策提供参考。