优秀的商业计划书不仅是企业成功的融资文件,也是对企业发展具有一定战略指导意义的商业运作计划书。商业计划书主要用来展现项目的商业潜力和投资价值,以便于投资者能够对企业或项目作出投资决策,从而使企业获得融资。一份客观合理的商业计划书,既是企业有关未来投资的行动纲领,也是指导企业招商引资及说服潜在投资者对项目进行投资的重要的商务活动指南。本商业计划书选定的研究对象为广州DQ房地产开发有限公司的广州市珠江新城N项目,该项目是一个投资额高达人民币25.85亿元的房地产开发项目,项目位于广州市天河区珠江新城南部,周边市政道路交通已统一配套,市政设施配套成熟先进,地势平整,珠江岸线结构规整,江面开阔、视觉效果甚佳,东侧与南侧可远眺华南快速干线华南大桥及琶州国际会展中心,西侧可远望广州新地标——广州电视塔,确实为建造高尚社区的绝佳景地。本文在已学习的相关理论的基础上,采用与实践相结合的方法进行研究,按照商业计划书的要求,对该项目进行了投资决策分析,其主要内容包括:1.首先对项目的开发商即广州DQ房地产开发有限公司及所投资的珠江新城N项目基本情况进行简介;2.结合中国及广州市宏观市场成长状况及2010年以来的广州市楼市分析。分析表明广州市整体住宅市场发展势头较好,销售总量不断提高,广州市近年房地产市场供销两旺,销售价格保持稳步上扬;3.根据房地产市场定位的相关理论,利用波特的竞争战略理论、SWOT分析模型等分析工具,对该项目进行了市场需求分析及市场定位,最终确定了本项目的整体定位为“近百年内最有影响力和标志性的经典豪宅”;4.分析周边楼盘的销售价格及销售情况,结合新市场环境,对珠江新城N项目营销策略的制定进行了研究,为保持竞争优势提出营销策略推广方案;5.通过相关的财务指标,分析项目的经济效益。从本项目的经济效益分析可以看出,项目的投资回报率较高。项目的总投资收益为455162万元。项目税后财务净现值FNPV=48438万元,项目的内部收益率FIRR=21.26%,本项目动态投资回收期为4.01年。因此该项目的开发投资是可行的,且具有较高的经济效益。