面对农地非农化的不可持续和存量用地的低效利用,城市更新成为我国未来发展的必然选择。然而,完成一个更新项目除了建设所需要的工程成本外,整个过程中发生的成本也不容忽视。作为过程成本的重要部分,过高的土地利用决策成本在实践中已经使得一些城市更新项目推迟、中断甚至完全放弃,导致明显的增值收益无法实现,每一个利益相关方都失去受益的机会。作为我国土地资源最为紧缺的大城市之一,深圳已经进行了包括土地利用决策由市级政府单一主导(治理结构Ⅰ)转变为利益相关方共同参与的系列探索,借鉴香港的利益相关方实质参与模式(治理结构Ⅱ)和借鉴新加坡的弹性规划模式(治理结构Ⅲ)先后引入又被叫停,2010年底试行的单元合作规划模式(治理结构Ⅳ)目前已正式推行。显然的是,这些不同模式运用到城市更新中必然会对土地利用决策成本产生影响,从而影响城市更新的过程效率。令人好奇的是,不同土地利用决策模式的过程成本效应有何不同?这是偶然产生的结果,还是存在着某些共同规律?为了探寻上述问题的答案,本文引入交易成本理论将现实问题理论化,结合IAD和四层次框架将土地利用决策这一交易的外生变量、交易过程、交易结果的关系描述出来,并构建了土地利用决策模式对交易成本影响机理的研究框架,提出两条有待验证的理论影响路径。然后本文引入社会网络分析方法对不同土地利用决策模式进行了图形表达,并解析其各自的数学特征和功能特征。在此基础上,本文揭示深圳实践中不同土地利用决策模式交易成本效应不同的现象,并探寻现象背后的原因,分别对两条理论影响路径进行分析验证,理清了治理结构对交易成本的影响机理。基于上述研究思路和内容,本文得到的主要研究结论如下:(1)计算社会网络视域下四种土地利用决策治理结构的数学特征,包括密度ρ、相对外结点度变异系数VC外、相对结点度变异系数VC和相对权威地位标准差Sh等,并据其对治理结构的功能特征进行判断。治理结构Ⅰ促进信息流动的能力较低、控制信息流动的能力较高但累计社会资本的功能较弱,治理结构Ⅱ的促动能力中等、控制能力较高但累计社会资本的功能较弱,治理结构Ⅲ的促动能力较高、控制能力较低且累计社会资本的功能较弱,而治理结构Ⅳ的促动和控制能力均处于中-高水平,同时累计社会资本的功能较强。(2)揭示深圳实践中四种治理结构交易成本效应不同的现象,选择交易外生变量相似且排除个体因素影响,但分别运用四种治理结构的四个城市更新项目调研,以完成土地利用决策的时间T和专用人力资本的投入C为代表性指标并进行测度。与治理结构Ⅰ比,治理结构Ⅱ和治理结构Ⅲ未能体现出节约交易成本的明显优势,前者编制规划方案的事前交易成本巨大,后者实施规划方案的事后交易成本较大;运用治理结构Ⅳ的项目中代表性指标数值更低,以略微增加事前交易成本的代价换来事后交易成本的大幅度降低,从而节约了总成本。(3)治理结构对交易成本的影响机理Ⅰ是因其具有不同的促动和控制功能,与不确定性的匹配程度不同,从而产生了不同的交易成本。城市更新土地利用决策所面临的不确定性可以分为客体不确定性(U1)、主体认识的不确定性(U2)、主体行为差异的不确定性(U3)、主体机会主义行为的不确定性(U4),每一类不确定性都由部分交易外生变量影响。对应到深圳实践中,深圳城市更新土地利用决策面临的U1、U3和U4较大,U2处于较低水平。“不确定性——促动和控制功能”的匹配框架分析发现,只有当同时具有较强促动能力和控制能力的治理结构Ⅳ运用到深圳实践时,才能很好地处置较高的U1、U3和U4,从而节约交易成本。而当治理结构Ⅰ、Ⅱ和Ⅲ分别运用到类似项目中时,其促动和控制的功能特征与不确定性部分不匹配,是造成交易成本较高的原因之一。(4)治理结构对交易成本的影响机理Ⅱ是因其具有不同的累积社会资本功能,从而影响不确定性水平和交易成本的高低。基于原产权人的个体视角,从上述四个项目中选择样本进行问卷调研,描述性统计的结果显示,在运用治理结构Ⅳ的项目中,衡量社会资本的六个变量均值显著高于运用其他治理结构的项目,这说明在初期社会资本普遍较低的情况下,治理结构Ⅳ在交易过程中有效累积了社会资本;结构方程模型发现,从代表社会资本的信任关系(B1)和利他行为(B2)到代表交易成本的交易时长(C1)和冲突水平(C2)的标准化路径系数均为正值,表明社会资本越高的确越有助于降低交易成本。根据上述研究结论,从节约交易成本视角给出了优化城市更新土地利用决策治理的建议:(1)治理结构优化的总体原则是使其匹配不确定性和累积社会资本,尽管深圳模式很难照搬,但其他城市传统模式两条可能的优化路径包括政府退位不缺位、分权不失权,以及让开发商和基层政府做更好的信息中间人;(2)制度环境的优化原则是尽可能考量制度对交易成本的不利影响,深圳可能的改革方向包括将补偿拉回制度的笼子,以及让强制公权力正大光明得以运行。