住房是人类最基本的生活消费资料，受社会经济发展状况和资源环境条件的制约，中低收入家庭的居住问题往往表现出住房支付能力不足的特征。因此，如何完善住房保障体系，为中低收入家庭提供满足其基本生活需求的居住条件是构建和谐社会的重中之重。作为中国住房分层供应体系中的主体之一，经济适用房在满足中低收入家庭住房需求、推动住房制度改革、拉动住房消费、平抑住房价格的同时，也暴露出一系列的问题。本文在回顾和总结中国住房制度改革和经济适用房政策沿革的基础上，通过省级层面的宏观数据分析和建立在住户抽样调查资料之上的微观计量分析，对中国经济适用房政策执行的现状进行了评析，结合发达国家公房建设的经验，提出了完善中国经济适用房政策的思路和对策。　　住房制度改革是经济适用房政策产生发展的基本背景，有必要在回顾中国住房制度改革的过程中进一步认识经济适用房的历史地位及其改革方向。中国住房制度改革既是既有分配格局再调整的结果，也是各种利益之间互动、竞争以及妥协的结果。根据不同时期中国住房制度改革的背景和特征，可以将其划分为初步实践阶段（1980年6月-1994年6月）、综合配套阶段(1994年7月-1998年6月)、全面推进阶段（1998年7月-2007年7月）和结构调整阶段（2007年8月至今）。在对各阶段的房改政策进行梳理、分析与评介的基础上，不难发现政府在房地产市场中的有效介入，居民住房消费梯度观念的形成，房地产开发商责任感的增强，分层住房供应体系的完善，全国住房普查的适时开展以及其他配套改革的整体推进将是影响今后中国经济适用房政策顺利推进的关键因素。　　虽然1998年中国的住房制度改革明确提出建立分层住房供应体系，但各种类型的购买人群并没有被自动归置到他们自己的购买空间中去。经济适用房买者“富人化”、监管“失控化”等现象的频繁出现，使得中央政府在明确经济适用房作为住房分层供应体系主体的同时，更加重视通过完善法律、法规增强监管力度，还原经济适用房的“保障”面目。当前住房政策的种种迹象亦表明，政府调控房地产市场的天平已经开始向着保障民生的方向倾斜。然而，中国经济适用房政策不可能在各省市同步推进，在各种利益之间的互动、竞争和妥协下，经济适用房政策的制订和执行具有明显的区际差异性。36个大中城市在各自经济适用房规范性文本中“特殊条款”的标定，意味着中央继续坚持各地政府“因地制宜”地制订本地经济适用房管理办法的必要性。而30个省、自治区和直辖市经济适用房实施效果的差异性则表明建立、健全科学的“地区居民住房支付能力指标评价体系”，在此基础上对各地政府住房保障政策的落实情况进行等级评定，并将评审结果与政绩考核挂钩是确保经济适用房政策得以落实的当务之急。　　租房还是买房是每位住房需求者需要面临的重大决策。在代表性消费者购房与租房决策选择模型中发现，住房租赁市场的发展在空间上存在外溢性，即当经济适用房的“不经济”给中低收入家庭带来的福利损失超过这些家庭在异地租赁房屋的福利增进时，代表性中低收入家庭倾向于放弃在户口所在地享受购买经济适用房的权利，转而选择在异地租赁房屋。这一假说在以中国216个地级市2000年的统计数据为样本的空间计量检验中得到了验证。此外，以全国和北京市的两次抽样为样本的回归结果显示，住户的收入水平与房屋租赁成“倒U”型关系，住户的生活满意度主要建立在“住房自有”和“买房一步到位”的基础上，这种住房消费观念并没有明显的地域界限。因此，引导消费者转交住房消费观念，让低收入家庭逐步树立“从租到买、从旧到新、从小到大”购房的梯度消费观念有利于实行经济适用房供给模式由“只租不售”向“租售并举”的转变。　　如何解决中低收入家庭的住房问题，在商品房房价“虚高”的大城市表现的越发棘手。作为首都，北京市经济适用房政策的推广和完善不但有利于满足本市中的中低收入家庭的住房需求，而且具有全国性的示范效应。从供给角度来看，1999～2006年北京经济适用房总销售面积仅次于江苏，位居全国第二，相关政策更是频繁出台。然而，2007年北京市经济适用房住户调查数据显示，北京市经济适用房供给仍旧呈现“高价格、小规模”的特点。从需求角度来看，利用排序Probit模型对1184位经济适用房住户居住满意度调查的回归结果显示，不同群体的住房意向各不相同，但住户对经济适用房数量太少、房价过高、物业管理混乱、小区内部出租严重、地理位置太偏等问题的指责相对集中，经济适用房的选址布局加剧了职住分离和居住区的社会阶层。北京市现行的经济适用房政策更像是政府激励居民迁出市中心的一种工具。　　如何为贫困群体提供住房同样是一个世界性的问题。事实上，即便在市场经济发达的国家，政府也会通过制订和完善相应的住房保障制度，保障所有社会成员的居住权和生存权，维护社会的公平和稳定，其中一些有益的经验无疑对完善中国经济适用房政策具有重要的借鉴意义。兴建公房是美国联邦政府参与城市规划的第一步，但公共住房政策的推广并不平坦，深入探讨了解世界上最发达国家住房政策的演变和走向，无疑对中国经济适用房的政策调整具有重要的理论意义。新加坡政府仅仅通过三十年左右的努力，就成功跨越了“人人有房住”的阶段，开始进入“人人住得更好”的阶段。因此，新加坡政府在公共住房制订和实施过程中所积累的经验，同样值得中国学习。美国和新加坡公房建设的经验告诉，解决低收入家庭的住房问题是政府不可推卸的责任，也需要维护市场机制的基础性作用，坚持住房保障政策落实的法治化，合理区分层次与阶段，并从根本上提高贫困群体的收入水平。　　为了更好地解决低收入家庭的住房困难问题，中国政府必须在坚持“以人为本”的理念下构建新时期经济适用房的政策框架。新时期经济适用房政策应该强调保障居民的“居住权”，通过社会舆论引导居民的住房消费观念，通过建立统一协调的供应机制降低建设成本，提高运营效率。中央应在完善对地方政府考核机制的基础上，坚持地方政府自主制订本地经济适用房管理办法与远期规划，在《住房保障法》的监督下确保政策落到实处。各地政府应该适当扩大商品房与经济适用房配建比例以避免居住区的社会分层，合理选址布局以降低住户“职居失配”现象的产生，并积极探索经济适用房小区物业管理的新模式，逐步实现“人人有理想房住”的目标。相关部门应该通过开展定期抽样调查的方法，建立和完善住房管理档案，从严审批程序，加大违规惩罚力度，还原经济适用房的真实面目。　　本文研究的创新点主要体现在以下三个方面:　　第一，以各省住房保障对象是否“买得起”和“买得到”经济适用房为主要划分标准，通过对比中国各省经济适用房的供求现状及其变动趋势，将其划分为四大经济适用房类型区。四大经济适用房类型区的划分将有助于中央应建立科学的“地区居民住房支付能力指标评价体系”，并以此为依据确立考核地方政府政绩的指标。　　第二，系统评析中国住房制度改革以及经济适用房的政策沿革，总结典型城市中的现行经济适用房管理条例及其效应，提出完善经济适用房政策的关键在于转变政策制订与执行的理念，各级政府需要摒弃以“补洞、堵洞”为原则的“应急式”政策，建立“以人为本”的经济适用房供给体制与政策体系。　　第三，利用2007年北京市经济适用房小区抽样调查资料和其他微观数据对经济适用房的需求进行了相关分析，充实了从微观角度分析中国经济适用房的内容。对经济适用房价格的空间外溢效应、住房支付能力的区域收敛性等命题进行了检验，在一定程度上弥补了当前这一领域中定量研究的不足。　　对中国经济适用房政策进行系统性研究是一项富有挑战性的工作，由于受数据、研究时间和笔者能力的限制，本文还存在许多不足。在未来进一步的研究中，如果能将研究继续深入到市、县、乡镇等更小的空间尺度，也许能得到更多有意义的结论。此外，本文的研究范围也有待于进一步扩展，特别是对开发商行为的规范性研究有待补充。