近十年来,中国房地产的投资呈飞速增长之势,但是在房地产高速发展的同时,房地产价格却成为焦点问题,尤其是商品住宅的价格上出现了越来越大的争议。作为华中地区重要城市的武汉市,自2005 年初以来,由于受到中央宏观调控的影响,关于房价的争论也有所加剧,造成目前房价依然持续上涨但是成交量相对2004年大幅萎缩的僵持局面。对目前商品房市场现状的清楚认识是保持武汉房地产市场继续健康发展的当务之急,而作为消费者和投资者,弄清目前商品住宅的价格形成机制和形成一套便于操作的房产估价方法是购买或投资的重要前提。本文试图在对武汉市大量相关数据的收集、处理和分析基础上,从商品住宅投资者角度对商品房价格的形成机制进行探讨,并通过对投资收益现值、存量房价格指数、租金指数等指标的分析构建一个系统的商品房定价体系,并对宏观经济、政策环境及投资者行为方式对房价的影响作出分析。本文首先对影响武汉房产定价的一般因素,如市场供求关系和消费者行为方式,宏观经济运行、房产政策等的影响进行了分析,也对短期投资行为、汇率波动等特殊因素的影响进行了探讨。在商品房定价过程中,开发商一般使用成本导向法、竞争导向法、需求导向法,本文在对上述方法分析的基础上引入了投资收益现值方法来从投资者角度对住宅定价进行讨论。此外,由于目前我国土地的公有制,房地产是个容易混淆的概念,本文对房地产中房产和地产的概念及其价值进行了明晰,并在结论中通过对相应的地产政策和西方国家进行对比,指出其中不同的地价形成机制,提出了相应建议。最后,作为实证,通过对武汉市近两年来宏观经济统计数据、房价指数、供求关系、存量房价格指数、租金指数变化等进行计算和分析,解释和验证了城市房价体系的分析方法,及基于该方法的短期和长期走势预测。