当前北京市老龄化程度高,发展快,且分布不均,城市中心区域老年人口集中,需要入住养老设施的老人持续增多。目前全市养老服务机构总数及规模不足,并且郊区多,中心区少,与老年人的分布呈现出不合理的相反态势,城市中心区域的养老问题亟待解决。从近几年来北京政府对于养老服务设施的发展引导政策可以看出,政府正在转变原来不尽合理的发展方向,扶持民营结构,引导养老设施向微型化、社区化发展。但由于多年高密度的开发,城市中心区域新建社区养老设施的用地非常有限,其规模和分布受此制约,还不能覆盖很多老龄化严重的区域,无法满足养老需求,因此利用其他方式弥补新建的社区养老设施的不足势在必行。本论文以此为背景,立足于北京市老龄化发展状况,以近几年新出现的一类由既有城市住宅改造的微型养老设施为研究对象。此类设施通过租用普通城市住宅改造而成,选址灵活、建设成本低、反映区域需求、规模小,有着类似家庭生活的气氛,老人在熟悉的社区内过着“离家不离楼”的有照料的生活。此类型的设施在解决养老设施的建设用地、弥补区域养老照料不足、为老人提供更加舒适的生活等方面均有不同于其他社区养老设施的优势,为解决北京市中心区域养老问题提供了一种有效的模式。本文通过文献资料研究、问卷调查、实态调研、图解分析、分类总结等方法,对设施功能设计、房屋选择、改造设计方法等方面内容进行详细研究。论文首先通过背景研究明确本论文的研究对象、研究意义,接着确定研究内容与研究方法。再通过居民意愿调查,研究此类设施的社会需求;通过对北京市三家典型的由既有住宅改造的养老设施进行深入实态调查,分析总结其改造设计方式以及现状设计不足,提出待解决问题。然后通过图解分析研究所提问题,探讨研究对象各功能空间的布局设计及面积尺寸极限,以此为基础,结合实态调研状况和国内外先进设计方法,探讨并提出一套包括设施选址、房屋选择、面积规模、功能布局、改造设计手段、优缺点分析等方面内容的设计要点,尝试对目前及今后此类设施发展中可能出现的问题提出改善建议。