商业地产项目表面看来是一项高收益的投资项目，但其对于一般的住宅项目而言由于其开发周期长、对开发企业资金实力要求更高、对开发企业后期商业运营的要求更为严格，需要考验开发企业项目开发和经营两个高风险的领域的操控能力。如何在商业地产项目的前中后期对可能产生的风险进行客观、公正的评价与分析，减少期间可能的不确定性对项目的不利影响增加项目成功的几率，避免投资失败，是我们在商业地产项目开发的整个过程中需要特别关注的问题。　　论文首先对国内外有关商业地产和商业地产项目评价的相关研究进行了综述，针对商业地产中存在的问题，从S项目的市场环境入手，分析了项目所处的宏微观环境、竞争对手行为，对项目产品和功能进行了合理的定位与投资方案的确定。运用投资项目评价方法测算了项目的经济指标，得出S项目地产的总投资为71684万元，净利润约为39530万元，投资利润率9.91％，销售利润率为25.3％，项目保本销售率为77.85％，项目财务净现值968万，项目内部财务收益率8.36％。建立了商业地产项目风险评价指标体系，并采用层次分析法确定各指标的权重，通过定量计算项目风险度，确定项目风险的大小，并提出相应风险防范措施。　　通过本案例分析过程，在房地产项目投资决策时，不仅要考虑项目在经济上的可行性，还要考虑其投资面临的各种风险，特别是宏观调控下所面临的政策风险，避免投资决策失误。