十九大提出坚持“房住不炒、租购并举”的举措,2015年,住建部就在《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》中明确提出“积极推进房地产投资信托基金(REITs)试点”这一举措,2018年4月,住建部与证监会在《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》中再次重申“重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品,积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品,试点发行房地产投资信托基金(REITs)”。在融资需求与国家政策支持的背景下,我国长租公寓行业的得到了极大地发展。但长租公寓在发展过程中存在前期资金投入大、中期资金回笼慢,尤其是难以获得融资渠道、缺乏合理退出机制等问题在一定程度上阻碍了长租公寓的发展。近年来,一些企业开始尝试运用类似房地产投资信托基金的方式进行融资,比如新派公寓类REITs、保利地产租赁住房类REITs等项目。由于国内租赁住房REITs尚处起步探索阶段,仍然存在融资风险,本文选取碧桂园发行的长租公寓REITs为研究对象,分析其发行方案,研究其发行动因及风险,结合风险控制的有效措施,对碧桂园长租公寓REITs的后续发行及国内租赁住房RIETs的发展具有重要意义。由于我国REITs起步较晚,还处于探索阶段,同时政策支持租赁住房市场的发展,因此将REITs应用到租赁住房市场做为研究的方向有重要的理论意义与现实意义。本文运用案例分析和比较分析等方法,从发行现状、运行模式等出发,首先分析碧桂园长租公寓REITs的发行背景,再对其发行方案进行具体介绍;然后分析其发行动;紧接着根据其方案设计分析碧桂园长租公寓REITs存在的风险:交易结构风险、与基础资产相关的风险、REITs管理风险、信用评级风险和外部风险;进而指出碧桂园的风险应对措施,主要是交易结构合理设计、长租公寓的建设和运营优化管理、现金流动性保障、物业资产定期报告、聘请专业的中介机构、信用增级措施完备、进行税务筹划等;最后,结合前文分析,从五个方面得出相应的案例启示。