私权保护不仅是现代国家的重要机能,也是市场经济的客观要求,不动产登记法律制度与私权保护密切相关。不动产在民事主体间通过法律行为或非法律行为流转,为维护当事人及第三人利益,都应依法公示,而登记则是不动产物权公示的最好方式。依传统民法理论,物权作为对世权,具有排他性和优先性。物权的这种特性也要求物权的变动须向公众公示。不动产物权登记制度就是为物权公示服务的。不动产登记法律制度作为物权法的基础制度,在不动产物权变动中起着至关重要的作用。它对于明确不动产权利归属、提高交易效率、保护交易安全及促进国家对不动产的管理,都具有重要意义。 世界上大多数国家尤其是传统大陆法系国家如德国、法国、瑞士、日本等,都已建立起比较完善的房屋和土地等不动产登记法律制度,作为不动产法律制度的重要组成部分。我国因历史及现实的原因,现有的不动产登记法律制度尚不完备,难以适应社会经济的发展,我国的物权法尚未制定出来,也未有统一的不动产登记法。从我国物权法律发展来看,我国物权法应确立不动产物权的设立、转移、变更、消灭等物权变动的登记制度,强调登记的公示公信作用。不动产法将是我国物权立法的重点内容,其中不动产登记法律制度应该在我国的物权法中有明确规定。 本文通过考查相关国家不动产登记制度,借鉴国内外的理论研究成果,吸收国内外的先进实践经验,就我国目前及未来不动产登记法律制度的相关问题进行了探讨和研究。 本文共分四个部分,计约四万字。 第一部分:不动产登记制度概论。这部分首先简要介绍了有关法典对不动产含义的不同规定和一些学者的理解,表达了笔者赞同的观点。其次对不动产登记制度在国内外的历史发展进行了介绍,借鉴国外几种主要登记制度模式,结合我国实际情况,确立适合我国国情的登记模式。 第二部分:不动产登记制度价值功效。一项制度的长期存在必有其合理价值,各国虽对不动产登记的效力规定并不完全一致,但就登记作为物权公示方法而言,却是统一的。公示对于市场经济秩序的建立和维护都具有十分重要的意义,登记制度价值在于明确不动产物权归属,预防和解决纠纷;维护交易秩序,保护交易安全;提高交易效率;有利于国家对不动产的管理,以及风险预告警示等。凡事皆有利弊之分,作为不动产公示制