近现代文物建筑是我国重要的文化遗产,因为其蕴含的丰富的历史内容和现代价值,得到了越来越多的关注。由于它的不可再生性,一旦遭到损坏就无法复原,如何使其持续的保存下去已成为一个突出的问题。文物保护的关键是资金投入,然而长期以来,我国的文物保护资金满足不了需要。随着文物旅游的发展,旅游收入成为文物单位积累资金的重要手段,文物旅游成为保护文物建筑的一种有效方式。但并非所有的文物建筑都适合旅游开发,这就需要以保护为前提,充分认识和了解文物建筑的旅游价值,为旅游开发提供依据,从而促进文物资源向旅游资源的良性转化。近现代文物建筑的旅游价值是指它的文物价值可以被挖掘并转化为旅游产品的可能性,这包含两层含义:首先,文物价值是决定其旅游价值的核心要素,没有文物价值就没有旅游价值;其次,在把文物建筑规划开发为旅游产品的过程中,环境因素也影响着近现代文物建筑的旅游价值。专家调查和访谈显示,近现代文物建筑的旅游价值的影响因素包括本体价值和开发价值两大类。本体价值分为建筑价值和文物价值两个方面,其中,建筑价值包括7个要素,分别是建筑美、原真性、完整性、地方性、奇特度、稀缺度、知名度;文物价值包括6个要素,分别是科学研究价值、情感价值、历史事件或人物、宗教价值、民俗价值、文化延续价值。开发价值分为资源特性、经济环境、文物保护和开发难易程度四个方面,其中,资源特性包括三个要素,分别是资源普适性、资源聚集度、环境和谐度;经济环境包括两个要素,分别是投资政策、投资收益率;文物保护包括三个要素,分别是政府保护开发态度、保护技术水平、保护协调机制;开发难易程度包括7个要素,分别是交通便捷性、旅游环境容量、公共基础设施、旅游设施、资源所在地安全程度、资源所在地旅游形象、生态环境。层次分析法的研究结果显示,历史事件或人物、资源普适性、投资收益率的影响力较大;文化延续价值、情感价值、资源聚集度是较为重要的影响因素;奇特度、稀缺度、知名度、宗教价值、民俗价值、政府保护开发态度、资源所在地安全程度是一般重要的影响因素;原真性、完整性、地方性、科学研究价值、环境和谐度、投资政策、保护技术水平、交通便捷性、资源所在地旅游形象重要性比较小;建筑美、旅游环境容量、公共基础设施、旅游设施、生态环境影响力重要性很小。对青岛德国总督府旧址和青岛山炮台遗址的比较分析可以验证上述研究结果。