房地产业一直是我国的支柱产业之一,其产业链长,与建筑、金融、化学化工等各大产业紧密相连。房地产既是消费品又是投资品,作为消费品,它可以满足人们的住房需求;作为投资品,它可以起到保值增值的作用。过去10多年,我国房地产发展迅猛,房价也是居高不下。2016年,以北京、深圳、上海为代表的大中城市房价涨幅加快,地价猛增,创下新高。与此同时,制造业面临着成本高、融资难、税费重、产权保护缺乏等问题,制造业总体大而不强,部分行业产能严重过剩,高端产品供给不足,仍处于全球价值链中低端,难以凭借科学技术创新取得较大突破。所以,有必要分析中国以制造业为主的实体经济竞争力缺乏、创新能力不足、产品低质化、整体增长乏力是否与房地产投资相对过热有关。本文从理论和实证两个方面论证了房地产投资对制造业的挤出效应。首先,运用生产者理论对房地产投资挤出机理进行了分析,从资金和房地产价格两个角度出发探究房地产对制造业的挤出路径。其次,运用描述性统计方法对山东省房地产和制造业的现状进行对比分析;最后,将资金、创新活动、消费、劳动力作为中介变量,构建17个地市的面板数据模型,分别从宏观、地域、企业三个方面进行实证分析,得出的结论有:第一,从宏观视角来看,即期房地产投资对制造业有促进作用,滞后一期的房地产通过提高资金成本、抑制创新活动、降低消费需求、增加劳动力的不稳定性等方式对制造业产值产生了负面效应。第二,从区域视角来看,第一、二梯度中,房地产投资对制造业存在明显的挤出效应,对于第三梯度更多的是拉动作用。这与三个梯度的经济发展水平不同、产业构成不同有极大关联。第三,从不同所有制企业来看,房地产发展通过影响资金、消费对企业产值产生了负的效应,其中私企受到的影响最大,国企受到的影响最小。基于上述研究结论,本文提出以下政策建议:一是抑制房地产市场的非理性繁荣,严厉打击投机行为,行政手段与经济手段需双重出击。二是引导金融回归本源,为服务实体经济创造良好的金融环境。三是制定差别化房地产政策,增强房地产调控的针对性。四是充分发挥财政政策的引导作用,促进制造业转型升级。五是充分挖掘西部和广大农村地区的消费潜力。六是构建和完善资本市场体系,分散房地产投资热度。