房地产行业的健康发展关乎国计民生。近年来,我国房地产市场的结构性分化趋势逐渐加剧,在重点城市房价持续暴涨的同时,广大相对落后的城市正面临着沉重的去库存压力。房价泡沫与库存高企并存的局面不仅不利于我国宏观经济的健康发展,也给政府的政策调控带来很大的挑战。为抑制房地产市场结构性分化趋势的进一步加剧,我国政府针对不同发展状况的城市实施了一系列差别化调控政策。尽管现行的差别化调控思路基本符合我国房地产市场的发展现状,但政策工具的选择是否符合特定市场的调控需要仍有待考证。本文旨在从政策分析的视角出发,系统性地研究我国房地产市场结构性分化的货币成因以及如何针对不同发展状况的城市采用相应的政策进行调控。具体而言,首先本文运用交互效应动态面板模型,从城市外部层面探讨加剧我国房地产市场结构性分化趋势的货币政策成因;而后利用“撤县设区”这一准自然实验,从供给侧的角度探讨地方政府的土地供给政策对重点城市房价的调控作用;接着,利用重点城市住房“限购政策”产生的外溢效应,从需求侧的角度分析“限购”政策引发的需求转移对非限购城市房地产市场的影响,进而探讨落后城市去库存政策的可能性选择;最后,根据相关研究成果,提出相应的政策建议。一系列理论推导与实证检验的结果表明:首先,货币供应量增长对我国城市房价的影响远大于利率所发挥的作用;从测算结果来看,在样本考察期间内,货币供应量增长累积推动一线城市房价上涨26.23%,这一效应在准一线、二线、三线以及四、五线城市依次衰减为11.03%、6.35%、2.50%及1.56%,因此货币供应量的高速增长是加剧我国城市房地产市场结构性分化的重要外部动因;机制分析的结果表明,这一影响主要是通过供给侧的土地市场传导实现的。其次,在我国地方政府垄断土地市场的情况下,“撤县设区”政策的实施能够有效刺激地方政府扩大土地供给规模,即使是在城镇化推动住房需求增长的情况下,扩大土地供给规模以缓解供需矛盾仍是抑制重点城市房价过快上涨的有效方式。最后,在一定距离范围内,限购政策将对周边非限购城市的房地产市场产生外溢效应,由此引发的需求转移有助于推动非限购城市房价上涨并化解过剩的住房库存压力,但这一影响效应随地理距离的增加逐渐减弱。综上所述,抑制我国房地产市场进一步结构性分化的关键在于:第一,央行应考虑将房地产价格纳入货币政策的制定体系中,并且应合理控制货币供应量的增长速度以抑制房地产市场分化趋势的进一步加剧;第二,就重点城市的房价调控问题而言,政府应积极推动供给侧的土地市场改革,改变地方政府以土地收入最大化的内生激励机制,通过扩大土地供给规模以缓解重点城市房地产市场的供求矛盾;第三,对于广大相对落后的城市的库存压力问题而言,政府可针对房价过热的地区实施区域性的限购政策,通过推动市场需求的有效转移以化解周边落后城市的住房库存压力,但同时也要依靠市场化手段促进住房需求的有效增长。