住宅类房屋登记客体研究是不动产统一登记中极为重要的一部分,是保证房屋权利人的合法权利和房屋交易透明、安全的法律基础,是房地产市场健康稳定发展的基石,是我国进行不动产统一登记的前提。目前我国法律法规和地方性规范中对住宅类房屋登记客体的规定较少,甚至存在冲突矛盾的情况。本文首先厘清了住宅类房屋登记客体相关基本概念,即住宅类房屋登记客体是有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号(幢号、室号等)的供人居住、生活的房屋,并提出应该根据其合法性、固定性、永久性、独立性和居住性的基本特征对住宅类房屋登记客体进行确认。本文是基于建筑物区分所有权对住宅类房屋的登记客体进行的研究,虽然我国已经基本建立起建筑物区分所有权制度,但规定较为原则,在具体实践中仍存在诸多的问题。本文对住宅类房屋登记客体的专有部分和共有部分的范围分别进行界定,并提出界定的原则,即通过“壁心说和空间说”综合法确认专有部分,而供全部或者部分区分所有权人所共同使用、通过合法途径设定为共有的和不属于专有部分、市政公用部分和其他权利人的部分则可以确认为共有部分。最后,通过对《建筑计算规范》、《房产测量规范》和《江苏省技术规程》等规范的面积测量细则的差异进行比较研究,兼顾建筑技术和法律理论对规定模糊或争议较大的部分提出自己的见解,并对专有部分的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积的计算方式提出了可行的改进建议。本文认为,将共有部分一部分分摊到每户业主的不动产权证书上并不合理,并提出了对共有部分登记的合理建议。