在全球化和市场化的双重作用下,城市用地正受到经济和社会转型的多重影响,从根本上把握和调控了土地市场发展方向,改变了土地资源的空间配置方式,为城市用地规模扩张提供了基础。商业用地作为城市土地利用的重要组成部分,是城市商业发展的重要空间载体,其中零售商业用地作为商业用地的核心要素,伴随城市的主导功能由生产向消费型的转变及城市生活水平的不断提高,获得了巨大的发展空间和机会,表征了商业用地在社会经济活动中的地位和效用。研究商业用地在城市土地利用过程中的演变过程和内在机制,可以客观地反映城市商业用地和零售商业空间结构的变化规律,为更好地认识和解决其中的问题提供科学的思路和依据。本文以长沙为例,以2000年、2010年长沙市城区土地利用现状图为基础,应用GIS技术及空间分析技术,通过对长沙市17个综合管理单元的商业用地扩张强度和速度、空间聚集程度、规模变化程度、演化方向等指标的具体量化分析,表征长沙商业用地的演变过程。具体表现为:城市商业用地整体呈现出迅速扩张的态势,并以中央商务片区为中心圈层扩展,以交通廊道为引导沿芙蓉路、潇湘路、韶山路、营盘路等城市主干道轴向扩展,主要向东、南方向演化;中央商务片商业用地已趋于饱和,其周边片区各商业聚集区等级差异小,商业网络体系尚未形成;外围片区商业用地呈跳跃式发展,且布局松散。通过对商业用地演变过程的空间分异认识,研究分别从演化阶段性、层级性、内聚性与扩散性四个方面对城市商业用地的演变特征进行系统归纳。继而根据尺度理论对研究区进行尺度分级,从宏观区域尺度、中观城市尺度和微观感知尺度探讨商业用地演变机制,得出体制政策策动、经济发展驱动与社会推动、区位交通引导三方面是影响长沙商业用地演变的主要机制。本文基于对商业用地演变特征和驱动机制的分析,指出当前长沙商业用地的主要问题为:长沙商业用地具有原有中心地位强大,但外拓动力不足;外围片区呈蔓延态势;中心区破碎的土地划分面临整合难题;商业业态发展不均导致商业网络体系尚未形成等。并针对上述问题提出了通过改善商业用地增长模式、加强政府主动调控、完善商业体系和优化交通网络来加强长沙空间资源有效配置的对策和建议。