20世纪90年代以来,随着我国经济的快速发展,居民的生活水平不断提高,对居住类商品需求越趋旺盛。同时住房市场化改革不断深化,房地产业迅速发展成为国民经济支柱产业。但近年来,国内部分地区的房地产市场出现过热的情况,为了促进房地产市场的良性发展,我国出台了一系列的调控政策,扭转了市场过热态势。但由于新冠疫情及金融市场波动等因素的影响,从2021年下半年开始,我国房地产市场进入深度下行调整期,商品房市场量价齐跌之下,消费者购房信心受挫,房地产行业发展面临巨大的挑战。面对房地产市场的剧烈变化,扬州市各房地产项目间的竞争也越来越激烈,同时购房者的需求也在不断迭代升级。这样的形势下,房地产公司亟需改进自身产品及销售策略,紧跟形势、贴合消费者的需求,才能更好适应市场需求。论文以扬州城投置业公司A房地产项目为研究对象,根据7Ps服务营销组合及STP分析等理论,应用文献研究法、案例研究法、问卷调查法,研究A项目营销策略中存在的问题及成因,并提出优化策略。经过研究发现,扬州城投置业公司A项目存在产品卖点与顾客需求不匹配、产品定价不够合理、销售推广渠道单一、营销促销投入不足、项目展示效果不佳、参观购房流程体验一般、营销团队整体素质不高7个方面的问题。主要原因是产品买点把握不足、价格策略缺少科学性、缺少多渠道营销途径;忽视新代促销手段、营销展示观念滞后、缺少规范化服务流程、缺乏团队建设理念。有鉴于此,建议做优做细产品策略,立体构筑产品矩阵实现差异化竞争;精确优化价格体系,采用适合市场竞争的定价方法;全面完善营销渠道,采用传统+互联网相结合的营销渠道建设;构建多维促销体系,增加A项目影响力及吸引力;优化产品有形展示,强化体验式营销;提升顾客过程体验,增强仪式感营造宾至如归的流畅体验;改善团队管理水平,建立健全绩效考核机制,促进协同发展。