房地产经纪行业作为现代服务业的一个重要的组成部分,于整个房地产业中的占比在不断攀升,其地位的重要性不言而喻。在二手房买卖市场中,更多的人会选择去委托中介服务机构以寻求更合适的交易对象和交易契机。但是由于行业规范的松散、法律规定的滞后、当事人道德的缺失,使得房产中介与委托人之间的纠纷不断,其中最常见的就是“跳单”行为纠纷。这严重侵害了各市场参与者的合法权益,也阻碍了房地产中介市场的可持续健康发展,故本文将对二手房买卖中“跳单”行为的法律问题进行研究,为解决“跳单”行为纠纷寻求合理对策。透过现象看本质,实务中“跳单”行为的认定困难主要有以下三个原因:第一,房产中介服务合同性质以及禁止“跳单”条款效力认定模糊,我国合同法未将房产中介服务合同典型化,通过与委托合同及居间合同的性质对比,房产中介服务合同应属于具有委托性质与居间性质的混合型合同,在适用相关法律问题上可以根据合同的性质采取类推适用主义,弥补法律规定欠缺之漏洞。作为格式条款,因此禁止“跳单”条款效力的认定较为复杂,就不能简单的被认定为有效或无效,应根据各当事人的角度和各因素来综合判定,否则将可能出现一方当事人利益严重受损的情形。第二,法律适用意见难以统一,实践中将“跳单”行为看作是“跳单违约”行为的情形比比皆是,但事实上二者是不同的概念,简单划上等号是万万不可取的,“跳单”只是一种法律行为,强调的是行为本身,不掺杂任何的价值判断,而“跳单违约”在事实判断的基础上还需要判断其法律后果。第三,指导案例指导范围的有限性,最高人民法院的指导案例对于司法实践具有指导意义,但是我国不适用判例法,指导案例在司法实践中作用范围有限,对于解决“跳单”引起的相关纠纷并不能只寄希望于指导案例。基于目前存在的“跳单”相关法律纠纷,可通过以下途径进行救济与规制:第一,根据合同内容依法行使权力,包括支付必要费用的请求权、居间报酬请求权及违约赔偿请求权,当居间报酬请求权和违约赔偿请求权竞合时,房产中介可选择其中一种请求权。第二,当私法救济无法保护合法权益时还可以通过法院提起诉讼,或者向政府等相关职能部门举报投诉,由其作出行政处罚。第三,根据利益平衡等原则完善房产中介准入机制、明确居间报酬的原因及分割标准、设置中介市场信息披露义务及健全行业协会制度,从立法及行业层面规制各方行为。