伴随着我国经济的快速发展,房地产市场不断壮大和成熟,房地产在国民经济中所处的地位也愈发重要。近年来受宏观经济政策、房地产政策与房地产市场不断发展变化的影响,房地产价格经常发生较大幅度的波动,同时居民购买力与房价严重脱钩,房价和房地产行业倍受争议。随着房地产抵押贷款、拆迁补偿、长租公寓等出现,以及近年来不断提上日程的房地产税,政府和民众对房地产行业产生了大规模的评估需求。因此,建立科学合理的房地产评估体系成为当前房地产评估行业的首要之责。收益法作为房地产评估的传统方法,是评估多种类别房地产的重要参照方法,因其具有思路清晰、操作简单的优越性自出现以来受到广泛推崇。同时,实务中如何解决收益法的参数(预期收益额与资本化率)选择问题,也是房地产评估工作中亟待解决的重要课题。本文在传统收益法的基础上引入多元回归分析技术并加入更为全面的特征变量评估预期收益额,能够更加准确地测算出房屋租金中各个特征要素的隐含价格;引入信度理论估算资本化率,所计算的资本化率亦可进行合理的动态调整;使得改进后的收益法极大地消除了人为估计的主观性因素。本文共分为六章:第一章为引言,阐述了当前房地产批量评估的研究背景与研究意义以及论文的创新点。第二章为国内外文献综述,系统地总结了国内外批量评估的理论和实证研究的进展,并在此基础上进一步总结了有关收益法评估房地产的研究文献。第三章简要介绍了传统收益法的基本原理与基本公式,通过分析发现使用传统收益法在评估过程中存在预期收益额的预测主观性较大与使用固定资本化率两大缺陷。第四章在第三章的基础上引入多元回归分析法,选取共计十四个特征变量并探讨其量化标准从而批量估算房屋租金,引入信度理论滚动估算资本化率(即折现率),以期在传统收益法的基础上成功构造房地产批量评估模型。第五章为案例分析,在第四章的基础上,以昆明市中心附近37个小区249个房屋出租数据为样本,构建昆明市房地产批量评估模型,对随机选取的8组房地产数据进行模型检验,分析结果表明本文所建立的批量评估模型对于昆明是适用的。第六章为结论与展望,在总结全文,尤其是在总结所构建的批量评估模型的基础上提出一些建议。